Locazione con cedolare secca e clausola penale: nessuna imposta di registro

In forza dell'opzione per il regime della cedolare secca, determinandosi un sistema di tassazione alternativo e agevolativo rispetto a quello ordinario, per il contratto di locazione l'imposta di registro ordinaria non risulta dovuta. Con la risposta n. 146 del 29 maggio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che a seguito dell'opzione predetta, anche la disposizione relativa alla clausola penale contenuta nello stesso contratto, caratterizzata da una funzione puramente accessoria e non autonoma rispetto al contratto di locazione cui accede e che non può sussistere indipendentemente dall'obbligazione principale, non assume rilievo ai fini della tassazione di registro.

Si ricorda che l'art. 1382 c.c. stabilisce che la clausola con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore. La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno. Ai fini fiscali, il pagamento che consegue, in caso di inadempimento, dalla clausola è escluso dalla base imponibile IVA e assoggettato a imposta di registro ai sensi dell'art. 40 DPR 131/86.

Alla clausola penale si applica la disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva di cui all'art. 27 DPR 131/86 secondo cui gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa (ovvero 200 euro).

Il verificarsi degli eventi che fanno sorgere l'obbligazione (tardività/inadempimento) e, quindi, l'ulteriore liquidazione d'imposta devono essere denunciati entro 30 giorni, a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse è stata richiesta la registrazione, all'ufficio che ha registrato l'atto al quale si riferiscono (art. 19 DPR 131/86).

Nel caso di specie, l'istante intende locare un proprio immobile, di categoria catastale A3, del quale è unico proprietario, che sarà adibito esclusivamente ad abitazione civile del conduttore e del suo nucleo familiare. Dovendo predisporre il relativo contratto di locazione, della durata di anni quattro più quattro, con opzione per il regime della cedolare secca l'istante fa presente che intende inserire nell'ambito delle previsioni contrattuali la seguente clausola penale volontaria: “ln caso di ritardata riconsegna dell'immobile alla scadenza o a seguito di recesso, il conduttore sarà tenuto a pagare, oltre a un corrispettivo di importo pari al canone mensile per ciascun mese di occupazione senza titolo, un'ulteriore somma di € 10,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna”.

L'istante intende conoscere la corretta tassazione, ai fini dell'imposta di registro, del contratto in argomento. In particolare, chiede se detto contratto è soggetto alla tassazione autonoma dell'imposta di registro di € 200 (di cui all'art. 27 DPR 131/86 atti sottoposti a condizione sospensiva) oppure no.

Come chiarito dall'AE, la clausola penale è caratterizzata da una funzione puramente accessoria al contratto di locazione, pertanto non assume rilievo ai fini della tassazione di registro.

Fonte: Risp. AE 29 maggio 2025 n. 146