Diritto di superficie: regime fiscale dei corrispettivi

Con la risposta n. 129 del 13 maggio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che un'associazione sportiva dilettantistica che ha ceduto la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo, deve considerare i corrispettivi ricevuti come redditi diversi. Secondo la nuova normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), ai fini fiscali la cessione della proprietà superficiaria non è più soggetta alla tassazione sulle plusvalenze di cui all'art. 67 c. 1 lett. b) DPR 917/86 trovando un'autonoma disciplina nella successiva lett. h).

Nel dettaglio, in base alla nuova formulazione, l'art. 67 stabilisce che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

• “b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni…”
• “h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento [...] di beni immobili…”.

Tali redditi, in base all'art. 71 c. 2 DPR 917/86 sono costituiti dalla differenza tra l'ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.

In conclusione, nel caso di specie, l'associazione sportiva dovrà considerare il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie come reddito diverso.

Si ricorda che l'art. 952 c.c., che disciplina la costituzione del diritto di superficie, dispone che il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà e che del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Fonte: Risp. AE 13 maggio 2025 n. 129