Estromissioni immobili dell'imprenditore individuale entro il 31 maggio 2025

L'art. 1 c. 37 L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), ha prorogato i termini concessi agli imprenditori individuali per estromettere dal patrimonio dell'impresa i beni immobili strumentali ex art. 43 c. 2 TUIR.

La disciplina agevolativa già prevista dall'art. 1 c. 121 L. 208/2015 (norma richiamata dalla Legge di Bilancio 2025) è di particolare interesse in quelle situazioni in cui l'immobile non è più funzionale all'attività di impresa. Ciò vale in particolare per gli immobili strumentali per natura. Infatti, questi ultimi, essendo sempre oggettivamente strumentali, rientrano nel perimetro della norma a prescindere dall'effettivo utilizzo del bene nel ciclo produttivo (ad esempio perché locati).

La riapertura dei termini non ha comportato modifiche sostanziali alla disciplina, ma un mero aggiornamento delle date di riferimento.

La normativa agevolativa

Ammessi alla disciplina agevolativa sono gli imprenditori individuali, a prescindere dal regime contabile adottato (incluso il regime forfettario, vedasi al riguardo la risposta ad interpello n. 391/2019).

Le agevolazioni riguardano, come accennato in premessa, i soli immobili strumentali (per natura o per destinazione) mentre non possono essere agevolati i beni merce, né gli immobili patrimonio.

A tal proposito si ricorda che il c. 1 dell'art. 65 TUIR definisce i beni relativi all'impresa individuale: quelli indicati nell'inventario redatto ai sensi dell'art. 2217 c.c. o, nel caso di imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili o nel registro IVA acquisti.

Per quanto concerne i beni detenuti in leasing, questi possono essere oggetto di estromissione agevolata solo se precedentemente riscattati.

I requisiti per il perfezionamento dell'estromissione agevolata sono invariati rispetto alle precedenti edizioni e sono i seguenti:

• il possesso dei beni da parte dell'imprenditore alla data del 31 ottobre 2024;
• l'estromissione, attraverso l'annotazione nelle scritture contabili, deve avvenire nell'arco temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 ed il 31 maggio dello stesso anno.

Si ricorda che gli effetti dell'applicazione di tale norma agevolativa retroagiscono al 1° gennaio 2025 portando di fatto alla considerazione dell'immobile come detenuto dal privato (non più nella sfera imprenditoriale) per tutto il periodo d'imposta 2025. 

Gli immobili che possono essere oggetto di estromissione sono quelli indicati nell'art. 43 c. 2 TUIR, posseduti alla data del 31 ottobre 2024, e precisamente i beni immobili:

• strumentali per “destinazione”: immobili che sono utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
• strumentali “per natura”: immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall'imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.

Quanto a quest'ultimo punto, si ricorda che sono strumentali “per natura”, gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10, qualora la destinazione ad uso ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.

L'imposta sostitutiva sulla plusvalenza

La determinazione della plusvalenza segue le regole ordinarie dettate dal c. 3 dell'art. 86 TUIR; ovvero viene quantificata come differenza tra il valore normale del bene (che può essere assunto in misura pari al valore catastale) e il suo costo fiscalmente riconosciuto.

Anche la quantificazione del costo fiscalmente riconosciuto dell'immobile segue le regole ordinarie: costo d'acquisto, maggiorato delle spese incrementative e delle rivalutazioni fiscalmente rilevanti, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte.

È tuttavia data facoltà di applicare, in luogo del valore normale, il valore catastale sulla base della rendita rivalutata moltiplicata con i coefficienti di cui all'art. 52 DPR 131/86.

L'imposta sostitutiva dell'IRPEF e dell'IRAP è determinata con aliquota pari all'8%, e deve essere versata in due rate, come segue:

• il 60% entro il 30 novembre 2025 e
• il 40% entro il 30 giugno 2026.

Il versamento deve essere effettuato tramite modello F24 utilizzando il codice tributo “1127” (istituito con la Ris. AE 22 giugno 2023 n. 30/E) ed avendo cura di indicare l'anno d'imposta cui si riferisce il versamento “2025”.

Le imposte indirette

La norma non tratta la fiscalità indiretta dell'operazione.

Non essendoci un trasferimento di proprietà, non vi sono i presupposti per l'applicazione di imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Ai fini IVA, invece, si dovrà fare riferimento alle ordinarie regole che disciplinano il c.d. autoconsumo, cioè la fuoriuscita dei beni dell'impresa per cui era stata detratta l'IVA (art. 2 c. 2 n. 5 DPR 633/72), dovendosi pertanto verificare la necessità di applicare l'IVA o operare una rettifica alla detrazione ai sensi dell'art. 19-bis2 DPR 633/72 se l'acquisto è avvenuto entro i 10 anni.