730/2025: regimi agevolativi per redditi dominicali e agrari e locazioni brevi

Redditi dominicali e agrari

Il reddito dei terreni si distingue in reddito dominicale e reddito agrario (Quadro A). Al proprietario del terreno o al titolare di altro diritto reale spetta sia il reddito dominicale sia il reddito agrario, nel caso in cui lo stesso svolga direttamente l'attività agricola.

Il Quadro A

Vengono recepite le novità introdotte ai fini della determinazione del reddito dei coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), nonché le novità in materia di determinazione del reddito dominicale e agrario in caso di produzione di vegetali mediante l'utilizzo di immobili oggetto di censimento al catasto dei fabbricati. Tra le novità, è stato introdotto il nuovo codice "11" da imputare a colonna 2 "Titolo", righi da A1 a A6, al fine di permettere al socio di società semplice di indicare il reddito dominicale e/o agrario imponibile ai fini IRPEF attribuito dalla società che fruisce del regime agevolato previsto per imprenditori agricoli e professionali; in questo caso non deve essere barrata la casella di colonna 10 "Coltivatore diretto o IAP".

Regime agevolativo

Per gli anni 2024 e 2025, è stato previsto un regime agevolato per i redditi dominicali e agrari dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. In particolare, i suddetti redditi dominicali e agrari concorrono congiuntamente alla formazione del reddito complessivo nelle seguenti percentuali:

• fino a 10.000 euro, 0%;
• oltre 10.000 euro e fino a 15.000 euro, 50%;
• oltre 15.000 euro, 100%.

Se tale condizione è riferita solo ad una parte dell'anno è necessario compilare due distinti righi, barrando la casella “Continuazione” e la casella “Coltivatore diretto o IAP”; quest'ultima solo nel rigo relativo al periodo nel quale si è verificata tale condizione; se nell'anno d'imposta si sono verificate diverse situazioni per uno stesso terreno (variazioni di quote di possesso, terreno dato in affitto, ecc.), la presente casella va barrata in tutti i righi per i quali sussiste la condizione agevolativa.  Infine, il familiare del coltivatore diretto titolare di impresa agricola, può barrare la casella di “Colonna 10” se è iscritto alla gestione assistenziale e previdenziale agricola in qualità di coltivatore diretto e se appartiene allo stesso nucleo familiare del titolare dell'impresa agricola a cui partecipa attivamente.

L'indicazione dei redditi agrari

È possibile indicare l'ammontare dei redditi dominicali (colonna 1) e agrario (colonna 3) risultante dagli atti catastali. Fino alle modifiche apportate con il nuovo comma 3-bis dell'art. 32 TUIR (novità del D.Lgs. 192/2024) il reddito delle colture è determinato mediante l'applicazione alla superficie della particella catastale su cui insiste l'immobile della tariffa d'estimo più alta in vigore nella provincia in cui è censita la particella, incrementata del 400%.

Produzione di vegetali

All'interno del Quadro A è stata aggiunta la nuova colonna 11 "Produzione di vegetali", che dovrà essere barrata in presenza di un'attività agricola diretta alla produzione di vegetali tramite l'utilizzo di immobili oggetto di censimento al catasto dei fabbricati.

L'ipotesi di conduzione associata

In materia di rivalutazione, nella “Colonna 3” deve essere indicata la quota di reddito agrario calcolata in proporzione al periodo di durata del contratto e alla percentuale di partecipazione. In caso di società, invece, i soci devono indicare le quote di partecipazione agli utili.

Gli altri aspetti

Il Fisco indica gli aspetti soggettivi e, in particolare, la situazione di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale (IAP); il periodo e la percentuale di possesso, eventuale canone di affitto, l'eventuale perdita, la continuazione, ecc. In materia, inoltre, il Fisco sottolinea ulteriori particolarità, come ad esempio il pagamento dell'IMU (in caso di imposta non dovuta, il contribuente dovrà barrare la casella della “Colonna 9” se il terreno rientra tra le ipotesi di esenzione descritte nel paragrafo “Terreni esenti IMU”). In tali casi sul reddito dominicale del terreno sono dovute l'Irpef e le relative addizionali anche se il terreno non è affittato.

Locazioni brevi

Il Legislatore ha introdotto un'apposita disciplina fiscale per i contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, la cui durata non supera i 30 giorni. In argomento, si osserva che dal 1° gennaio 2024 è cambiata la disciplina fiscale delle locazioni brevi grazie alle novità apportate dalla legge di Bilancio 2024.

Il Quadro B

Nel Quadro B devono essere indicati i dati relativi ai redditi dei fabbricati e, quindi, anche quelli relativi agli immobili concessi in locazione. Pertanto, nel caso si scelga di assoggettare a cedolare secca i redditi della locazione breve, nei righi da B1 a B6, occorre indicare: la rendita catastale, la cedolare secca, il periodo di possesso, il canone di locazione, il codice catastale del Comune, ecc.

Cedolare secca

La scelta del regime agevolato della cedolare secca deve essere effettuata nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui maturano i canoni di locazione o nel quale si riscuotono i corrispettivi. Con le ultime novità normative, per i redditi derivanti dalle locazioni brevi:

• è stata aumentata (dal 21 al 26%) l'aliquota ordinaria dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca;
• è stata riconosciuta al locatore la facoltà di usufruire di un'aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta.

In tal contesto, il contribuente dovrà tener conto del Quadro B, colonna 11 “cedolare secca”, che prevede 3 codici:

• la cedolare in assenza di locazioni brevi;
• la cedolare al 26% in presenza di locazione breve;
• la cedolare al 21% in presenza di locazione breve in relazione al “primo” scelto dal contribuente.

Modello REDDITI PF

Dall'anno d'imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d'imposta; pertanto, se nel corso del 2024 sono stati destinati a locazione breve più di 4 appartamenti, non può essere utilizzato il Modello 730, ma va utilizzato il Modello REDDITI PF.

Il Quadro D: l'ipotesi del comodato

In conseguenza dell'introduzione della normativa, cambia la tassazione del canone di locazione dell'immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni:

• il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel Quadro D;
• il proprietario dell'immobile indicherà nel Quadro B la sola rendita catastale dell'immobile concesso in comodato gratuito.

Casi di intermediazione

La disciplina delle locazioni brevi, inoltre, prevede che se i relativi contratti sono stati conclusi con l'intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% a titolo d'acconto se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. Gli intermediari che effettuano la ritenuta sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica.

Il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2024

Il reddito fondiario derivante dalla locazione (2024) deve essere:

• riportato in dichiarazione anche se il corrispettivo è stato percepito nel corso del 2023 se indicato nella Certificazione Unica - Locazioni brevi 2024;
• indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata;
• rinviata (la tassazione) all'anno in cui la locazione è effettivamente effettuata, nel caso in cui il corrispettivo è stato percepito nel 2024 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2025.

Codice Identificativo Nazionale

In argomento, si osserva che l'art.13-ter DL 145/2023, prevede l'assegnazione da parte del Ministero del Turismo, di un Codice Identificativo Nazionale da esporre all'esterno di unità immobiliari concesse in locazione per fini turistici (locazioni brevi, strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere).

Al fine di permettere l'indicazione del CIN, qualora presente, nel Quadro B del Mod. 730/2025 è stata introdotta la nuova sezione III "Codice CIN", composta dal solo rigo B12.