Fotovoltaico: accesso al regime della trascrizione dei preliminari

L'art. 5 c. 2-bis DL 63/2024 (decreto agricoltura) ha previsto che la durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie per l'installazione e l'esercizio di impianti rinnovabili non può essere inferiore a sei anni, con rinnovazione automatica, alla scadenza, per un ulteriore sessennio.

Con la risoluzione del 13 gennaio 2025 n. 4, è stato chiesto all'Agenzia delle Entrate:

• se la norma in oggetto, derogando all'art. 2645 bis c. 3 c.c., consenta, per i contratti preliminari che riguardano diritti di superficie su aree idonee per l'installazione e l'esercizio di impianti a fonte rinnovabile, la trascrizione alla quale riconoscere efficacia per almeno sei anni (primo quesito);
• se e con quali modalità si possono trascrivere, nei registri immobiliari, le proroghe disposte dalla norma per i contratti non ancora scaduti all'entrata in vigore della stessa (secondo quesito).

Contratti preliminari e diritti di superficie (primo quesito)

L'Agenzia delle Entrate osserva che l'art. 5 c. 2-bis DL 63/2024 del decreto agricoltura non ha espressamente disposto alcunché in materia di trascrizione e, in tal senso, non dispone alcuna deroga al dettato del codice civile. In sostanza, ferma restando la trascrivibilità dei contratti preliminari anche relativi alla concessione del diritto di superficie, gli effetti di tale trascrizione rimangono comunque disciplinati dalla previsione codicistica generale in materia di pubblicità dei contratti preliminari che prevede l'efficacia massima della formalità per un triennio dalla sua esecuzione, in assenza di tempestiva trascrizione del conseguente atto definitivo (o di altro atto previsto dall'art. 2645 bis c.c.).

Trascrizione nei registri immobiliari (secondo quesito)

Secondo le Entrate, stante l'assenza di una espressa deroga o previsione normativa e di un atto formalmente idoneo a costituire titolo per l'esecuzione di un'eventuale formalità nei registri immobiliari, la proroga non debba essere trascritta. Resta ferma, in ogni caso, la possibilità di pubblicare nei registri immobiliari un evento giuridico, nei casi e nelle forme di legge, nell'ipotesi in cui detto evento sia contenuto in un atto che rispetti i requisiti di forma di cui all'art. 2657 c.c. Nel dettaglio:

• i contratti preliminari di concessione del diritto di superficie su terreni, per l'installazione di impianti da fonti rinnovabili, possono continuare ad accedere al regime della trascrizione dei contratti preliminari, ma, pur rimanendo ferma l'efficacia sostanziale dell'atto introdotta dall'art. 5 c. 2-bis DL 63/2024, gli effetti della trascrizione saranno comunque disciplinati dall'art. 2645 bis c.c. che prevede, per tale formalità, l'efficacia massima di un triennio;
• la proroga dei contratti già stipulati sarà operante indipendentemente dall'esecuzione di eventuali ulteriori formalità nei registri immobiliari.

Fonte: Ris. AE 13 gennaio 2025 n. 4