Rivalutazione terreni e partecipazioni: versamento entro il 30 novembre

A regime l'affrancamento di partecipazioni e terreni

La Legge di Bilancio 2025 (art. 1 c. 30 L. 207/2024) è intervenuta sugli artt. 5 e 7 L. 448/2001, relativi alla disciplina della rideterminazione del costo fiscale di partecipazioni e di terreni edificabili e con destinazione agricola.

Tale disciplina è stata rinnovata di anno in anno dal 2001 all'anno scorso, a mezzo di leggi speciali che disponevano la riapertura dei termini. Detto altrimenti, nonostante la disciplina fosse applicata dagli operatori da oltre un ventennio, era necessario attendere ogni anno la legge che prorogava le disposizioni, spesso abbinando proroghe dei termini e innalzamento dell'aliquota precedentemente adottata. Ciò, evidentemente, creava alcune difficoltà ed incertezze nell'ambito delle operazioni di M&A.

Finalmente, dalla L. 448/2001 è stata rimossa l'indicazione dell'anno specifico di riferimento, riformulando il disposto in termini più generici ed aperti, rendendo la legge una norma a regime e sono state apportate ulteriori piccole ma significative modifiche di seguito indicate.

L'ambito applicativo della norma

Rispetto al passato, non cambia l'impianto complessivo per i soggetti residenti. Possono quindi beneficiare della rivalutazione le persone fisiche non esercenti attività d'impresa, le società semplici e le associazioni ad esse equiparate ai sensi dell'art. 5 TUIR.

La disciplina è ammessa anche alle società non residenti di cui all'art. 73 c. 1 lett. d) TUIR, ma ora solo a condizione che tali società abbiano un stabile organizzazione in Italia, ai sensi del novellato comma 7-bis dell'art. 5 L. 448/2001.

Per quanto concerne l'ambito oggettivo di applicazione, viene confermata la possibilità di rideterminare i valori di acquisto dei titoli, quote di partecipazione o diritti (negoziati e non in mercati regolamentati) e dei terreni (edificabili e con destinazione agricola) posseduti alla data del 1° gennaio 2024.

Le tempistiche

Anche in merito alle tempistiche non vi sono sostanziali differenze, se non la maggiore stabilità data dall'eliminazione del riferimento temporale ad un anno specifico.

Conseguentemente:

• possono essere oggetto di rideterminazione le partecipazioni ed i terreni detenuti al primo giorno di ciascun anno;
• il versamento dell'imposta sostitutiva deve avvenire entro il 30 novembre del medesimo anno.

Per la determinazione del valore da affrancare è necessario, come da prassi consolidata, basarsi su una perizia di stima giurata redatta da un tecnico abilitato, da redigere (e giurare) entro lo stesso termine del 30 novembre del medesimo anno.

La tassazione al 18%

Dagli albori della normativa in commento, ove l'imposta sostituiva era fissata al 2%, vi è stato un costante incremento della tassazione negli anni. Sembrava si fosse stabilizzata al 16%, anche considerata la bozza di Legge di Bilancio 2025 che confermava l'aliquota adottata dal 2023. Nel testo definitivo, invece, l'aliquota dell'imposta sostitutiva è stata innalzata al 18%.

Nonostante tale incremento, la differenza con l'aliquota di tassazione ordinaria del 26% è ancora rilevante. Tuttavia, il minor scarto impone una maggiore attenzione nell'effettuare i calcoli di convenienza.

Occorre ricordare che l'ordinaria disciplina prevede l'applicazione dell'imposta sostitutiva pari al 26% sulle plusvalenze realizzate nella cessione, ovvero tenendo in considerazione il costo fiscale di quanto ceduto. La rideterminazione della L. 448/2001, invece, prevede l'applicazione dell'imposta sull'intero valore risultante dalla perizia giurata, con l'eccezione dei titoli, quote e diritti negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione per i quali si assume il valore normale determinato ai sensi dell'art. 9 c. 4 lett. a) TUIR, cioè in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell'anno precedente.

L'imposta poi può ancora essere versata in un'unica soluzione entro il termine prescritto, oppure in tre rate annuali.

Osservazioni

Restano invariati i punti di attenzione già evidenziati nel corso degli anni dalla dottrina, tra cui appare utile ricordare il tema delle scissioni societarie effettuate successivamente alla rivalutazione delle partecipazioni.

Un caso tipico è quello dello scorporo del ramo immobiliare nelle operazioni di cessione in cui l'interesse è rivolto solo al ramo operativo. In queste circostanze, il costo fiscale eventualmente rideterminato ante scissione, deve essere ripartito tra scissa e beneficiaria in proporzione al valore effettivo dei patrimoni delle società post scissione (sul punto, tra gli altri, Risoluzione AE n. 52/E/2015).

In questi casi, al fine di ottimizzare la fiscalità complessiva dell'operazione, è necessario valutare con congruo anticipo tali riorganizzazioni societarie o coordinarle, per quanto possibile, con le tempistiche attese per il perfezionamento dell'operazione di M&A.