Agevolazioni prima casa: due anni per rivendere l'immobile pre-posseduto

L'art. 1 c. 116 L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) estende, da uno a due anni, la durata del beneficio dell'aliquota agevolata del 2% relativa all'imposta di registro, prevista dall’art. 1 nota II-bis) c. 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86, in caso di alienazione e riacquisto di immobili da destinare a prima abitazione.

I requisiti per usufruire dell'aliquota agevolata

Gli atti di acquisto a titolo oneroso di una casa di abitazione godono dell'aliquota agevolata del 2% sull'imposta di registro (anziché del 9%) in presenza di alcuni requisiti previsti dal Testo Unico sull'imposta di Registro. Tali requisiti consistono in:

a) l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o in cui svolga la sua attività;

b) l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto di non essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, della proprietà (o usufrutto, uso o abitazione) di altra casa di abitazione sita nel medesimo Comune dove si trova il nuovo immobile da acquistare (pre-possidenza non agevolata nel medesimo Comune);

c) l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto di non essere titolare, neppure per quote, né in comunione con il coniuge, della proprietà né di altro diritto (usufrutto, uso o abitazione o nuda proprietà) su altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa (pre-possidenza agevolata).

La differenza sostanziale tra i requisiti di cui alle lettere b) e c) è che nell'ipotesi sub b) l'abitazione è stata acquistata senza usufruire delle agevolazioni ma si trova nel medesimo Comune dove si intende acquistare la nuova abitazione, mentre nell'ipotesi di cui alla lettera c) l'immobile si trova su tutto il territorio nazionale ed è stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

Nell'ipotesi di cui alla lettera b), l'agevolazione è esclusa solo quando l'immobile pre-posseduto nel medesimo Comune sia stato acquistato (anche per effetto del regime di comunione legale) per l'intera proprietà o per il diritto di usufrutto, uso e abitazione (se, pertanto, l'acquirente è titolare solo di alcuni diritti es. 1/3 oppure è titolare della sola nuda proprietà di altra abitazione nel medesimo Comune è possibile chiedere le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto).

Nel caso di cui alla lettera c), invece, non è possibile godere delle agevolazioni prima casa se si possiede qualunque diritto (anche per quote, es. 1/3, ed anche solo in nuda proprietà) su altra abitazione agevolata ubicata in qualunque parte del territorio italiano.

L'immobile pre-posseduto: la disciplina in vigore fino al 2016

Come sopra visto, tra i requisiti per godere delle agevolazioni prima casa la legge prevede la non pre-possidenza di altra abitazione (nel medesimo Comune o agevolata).

In particolare, il requisito della non pre-possidenza agevolata richiede che l'acquirente, oltre agli altri requisiti previsti dalla norma, non sia titolare di alcun diritto su altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale già acquistata con le agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni prima casa sull'acquisto dell'abitazione, dunque, si “esauriscono” nel momento in cui vengono utilizzate la prima volta e non è possibile usufruirne nuovamente se si è ancora titolari dell'abitazione agevolata.

Fino all'entrata in vigore della legge di Stabilità del 2016 chi era titolare di un'abitazione acquistata su tutto il territorio nazionale con le agevolazioni prima casa, se voleva acquistare una nuova casa godendo delle medesime agevolazioni, doveva preliminarmente alienare l'immobile pre-posseduto.

La riforma del 2016

La legge di Stabilità del 2016 introdusse un'importante novità in materia di agevolazioni prima casa. Modificando il comma 4-bis della nota II bis) all'art. 1 del TUR, fu espressamente consentito di godere delle agevolazioni prima casa anche se, al momento del nuovo acquisto, si era ancora titolari di altra abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Per godere di tale beneficio era, però, necessario alienare l'abitazione agevolata pre-posseduta entro un anno dal nuovo acquisto, pena la perdita del beneficio (e, quindi, il versamento d'imposta non con l'aliquota agevolata del 2% ma del 9%) e l'applicazione di sanzioni ed interessi.

Le novità della legge di Bilancio 2025

Con la legge di Bilancio 2025 è stato ulteriormente modificato il comma 4-bis della nota II bis) all'art. 1 del TUR ed è stato previsto un aumento dei termini concessi per la rivendita dell'immobile agevolato pre-posseduto.

Detta alienazione dovrà, infatti, avvenire entro il termine di 2 anni dal nuovo acquisto, dando così al contribuente maggior tempo per adempiere all'obbligo di alienazione ed evitare la decadenza dal beneficio fiscale.

La rivendita dell'immobile pre-posseduto: questioni vecchie e nuove

La legge di Bilancio 2025 ha modificato esclusivamente il termine per procedere all'alienazione dell'immobile già posseduto, portandolo da un anno a due anni dal nuovo acquisto.

Restano, perciò, ferme le questioni già poste sotto la vigenza della disciplina ante-riforma.

In particolare:

• l'immobile già posseduto può essere alienato a qualunque titolo, sia a titolo oneroso che gratuito (es. donazione). L'agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione); in ogni caso nell'atto del nuovo acquisto (o nella dichiarazione di successione) deve risultare l'impegno ad alienare l'immobile già posseduto;
• la possibilità di acquistare con le agevolazioni impegnandosi ad alienare l'immobile pre-posseduto non spetta per chi è già titolare di altra abitazione non acquistata con le agevolazioni prima casa ma sita nel medesimo Comune dove si trova il nuovo immobile da acquistare. In caso, dunque, di pre-possidenza non agevolata nel medesimo Comune non è possibile effettuare il nuovo acquisto con le agevolazioni impegnandosi a alienare il precedente immobile ma per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario procedere all'alienazione dell'immobile (non agevolato) pre-posseduto nel medesimo Comune prima di procedere al nuovo acquisto;
• sul nuovo acquisto l'acquirente può, altresì, beneficiare del credito d'imposta, pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto agevolato, anche se al momento del nuovo acquisto la prima casa pre-posseduta non è stata ancora alienata ma sempre purché l'alienazione avvenga nei termini stabiliti dalla legge (ora fissati in 2 anni dal nuovo acquisto).