Agevolazioni prima casa: decadenza con il riacquisto del solo usufrutto

Il contribuente che vende prima di cinque anni un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non decade dai benefici fiscali se, entro un anno, lo stesso acquista un altro immobile e lo adibisce a propria abitazione principale. Occorre verificare se, tale condizione, risulta comunque soddisfatta in caso d'acquisto solo di un diritto reale di godimento sul nuovo immobile.

Regime di tassazione per l'acquisto della prima casa

L'acquisto di un immobile destinato a diventare abitazione principale per il contribuente, è soggetto ad un regime di tassazione che varia in relazione alla natura giuridica del venditore, nonché alla possibilità di fruire delle agevolazioni previste dal legislatore per l'acquisto della prima casa.

Nel caso di acquisto dell'unità abitativa da un soggetto privato, l'acquirente dovrà versare:

• l'imposta di registro proporzionale del 9% che comunque non può essere d'importo inferiore a 1.000 euro, salvo il caso in cui si debba scomputare l'imposta proporzionale già versata sulla caparra al momento della registrazione del contratto preliminare;
• l'imposta catastale fissa di 50 euro;
• l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro.

Diversamente, se il soggetto venditore è un'impresa, oltre alle imposte sopra elencate in alcune specifiche fattispecie è dovuta l'IVA. In linea generale, infatti, la cessione di fabbricati ad uso abitativo da parte delle imprese è esente dall'IVA, tuttavia, l'imposta si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento, oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione ad IVA;
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l'operazione ad IVA;

In entrambi i casi, la scelta di assoggettare l'operazione ad IVA, dev'essere espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare.

Pertanto, nelle ipotesi in cui la cessione sia soggetta ad IVA, la stessa è applicata nella misura del 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case d'abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, ovvero del 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Oltre all'IVA, l'acquirente deve pagare l'imposta di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna d'importo fisso di 200 euro.

Agevolazioni fiscali

L'acquisto della prima casa, in presenza di determinati requisiti, può essere agevolato con la riduzione delle imposte dovute.

I benefici possono essere applicati se:

• l'abitazione che si acquista appartiene alle categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. L'agevolazione è estesa anche alle pertinenze C/2, C/6 e C/7, limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria;
• l'abitazione si trova nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza. Se residente in un altro Comune, entro 18 mesi dall'acquisto deve trasferire la residenza in quello dove è situato l'immobile e la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza dev'essere contenuta, a pena di decadenza, nell'atto d'acquisto.

Possono fruire delle agevolazioni fiscali anche i contribuenti che sono proprietari di un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, purché la casa già posseduta venga alienata entro un anno dal nuovo acquisto con atto di compravendita, di donazione o dichiarazione di successione (art. 1, Tariffa, Parte prima, c. 4, allegata al DPR 131/86).

A tal fine, nell'atto d'acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, deve risultare l'impegno a vendere l'immobile già posseduto entro un anno. Qualora così non fosse, l'acquirente decade dai benefici e deve pagare, oltre alle maggiori imposte ed ai relativi interessi, anche una sanzione del 30%.

È opportuno precisare, inoltre, che le agevolazioni in esame non spettano in caso d'acquisto di un'abitazione ubicata nello stesso Comune in cui il contribuente è già titolare di altro immobile acquisito senza fruire dei benefici. Tale esclusione, vale anche se si assume l'impegno a vendere l'immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.