Immobile acquisito in successione: calcolo dell'imposta sulla plusvalenza

Con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche la cessione di immobile oggetto di interventi per i quali spetta il superbonus e acquisito solo parzialmente in successione è esclusa dall'imposta sostitutiva sulla plusvalenza. Tale esclusione, tuttavia, riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell'immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro-quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare.

Si ricorda che la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni di immobili avvenute dal 1° gennaio 2024 e oggetto di interventi relativamente ai quali spetta la detrazione per il Superbonus, è disciplinata dall'art. 1 c. 64-67 L. 213/2023.

Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso dei suddetti beni immobili in caso di interventi agevolativi che si siano conclusi da non più di 10  anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10  anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo, sono soggette all'imposta sostitutiva del 26%

Non occorre che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso (Circ. AE 13 giugno 2024 n. 13/E).

Nel caso di specie, l'istante è proprietaria di un immobile acquisito, per il 50%, a seguito della compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione legale dei beni e, per il restante 50% tramite successione al coniuge defunto, che non è stato adibito ad abitazione principale. Sulle parti comuni dell'edificio condominiale sono stati eseguiti interventi, terminati nel dicembre 2023, ammessi alla detrazione del 110. Volendo l'istante cedere l'immobile, chiede se ciò determini una plusvalenza imponibile o meno.

Come chiarito dall'AE, è necessario distinguere, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell'intero immobile, la quota relativa all'immobile pervenuto per successione (esclusa) da quella riferibile al 50% dell'immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile).

In particolare, va assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata quale differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d'imposta e il costo d'acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all'immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato. Irrilevanti a tal fine saranno le spese sostenute dall'Istante relativamente agli interventi ammessi al Superbonus, in quanto conclusi nel 2023 e quindi entro 5 anni dalla vendita.

Fonte: Risp. AE 23 ottobre 2024 n. 208