Superbonus: attività istruttoria dei Notai su plusvalenze da cessione di immobili

Regime delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori

La legge di bilancio 2024 ha apportato modifiche agli artt. 67 e 68 TUIR, individuando un'ipotesi di plusvalenza imponibile derivante dalle cessioni d'immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus e definendo i criteri di calcolo della plusvalenza.

Il Legislatore ha previsto, poi, l'applicazione di un'imposta sostitutiva alla plusvalenza. Sono stati definiti, inoltre, i limiti temporali e le modalità di calcolo della plusvalenza in caso di cessione dell'immobile.

L'art. 67 TUIR prevede un'elencazione tassativa dei redditi diversi che hanno caratteristiche diverse tra loro in quanto provenienti da diverse fonti produttive di reddito.

La norma statuisce un principio generale prevedendo che i redditi elencati “sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente”.

Il legislatore ha introdotto la lettera b-bis) nell'ambito del testo normativo di cui all'art. 67 c. 1 TUIR.

A mezzo della predetta modifica, viene stabilito che la vendita di un immobile oggetto di interventi agevolati Superbonus genera una plusvalenza, nel caso in cui i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Sostanzialmente, nel caso in cui il contribuente abbia goduto della detrazione fiscale prevista dal Superbonus e decida di cedere a titolo oneroso l'immobile e non siano trascorsi più di dieci anni dall'ultimazione dei lavori, dovrà corrispondere un'imposta sostitutiva sulla plusvalenza generata.

La plusvalenza, di cui al comma b-bis in commento, rientra a pieno titolo, quindi, tra i redditi diversi a meno che non venga realizzata nell'esercizio di un'attività d'impresa, arti o professioni.

Ai fini dell'individuazione dell'ambito oggettivo di applicazione della novella normativa, relativamente ai beni potenzialmente idonei a generare, ai sensi della lettera b-bis), una plusvalenza in sede di cessione, si evidenzia che, in base al tenore letterale della norma, rilevano tutte le tipologie d'immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati Superbonus, indipendentemente dalla circostanza che detti interventi siano stati effettuati sull'immobile dal proprietario oppure dagli altri aventi diritto alla detrazione secondo la disciplina agevolativa introdotta con il decreto Rilancio (a titolo di esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).

Il caso della cessione del diritto di superficie

Con lo studio del 1° luglio 2024 n. 90-2024/T, il Consiglio Nazionale del Notariato ha fornito chiare indicazioni relativamente all'attività istruttoria che debbono attuare i Notai, nel caso di cessione di immobili rientranti nella previsione normativa dell'art. 67, comma 1, lett. b-bis).

Il professionista è tenuto ad accertare che:

• il negozio abbia natura onerosa. Nell'ambito dell'accertamento dell'onerosità lo studio specifica che nella definizione di “onerosità” non rientri solo la vendita ma debba essere ricompresa la permuta, la datio in solutum, la transazione immobiliare traslativa, il contratto di assistenza immobiliare; restano escluse le cessioni immobiliari la cui causa non presenti profili di onerosità (è il caso di cessioni realizzate in adempimento di obblighi assunti in sede di separazione o divorzio;
• sia realizzata una plusvalenza secondo quanto stabilito con la modifica legislativa;
• l'immobile sia stato oggetto di lavori rientranti nell'agevolazione fiscale Superbonus;
• non ricorra una delle cause di esclusione della tassabilità della plusvalenza previste dall'art. 67, comma1, lett. b-bis).

Lo studio del Notariato si spinge oltre: occorrerà, infatti, che il professionista verifichi che la plusvalenza generata e la sua tassabilità rientri nella previsione normativa di cui all'art. 67, comma1, lett. b-bis) e non nella previsione di cui allo stesso articolo di cui alla lett. b). Come affermato dall'Agenzia delle Entrate, le due norme agiscono con il carattere della sussidiarietà.

Lo studio affronta, infine, il caso della costituzione onerosa di un diritto di superficie su un immobile oggetto di lavori di cui al Superbonus.

Il caso di specie analizza la cessione da parte del proprietario dell'immobile, a favore di un'azienda, del diritto di superficie sul lastrico solare per l'installazione di pannelli solari.

In tal caso l'orientamento espresso qualifica il corrispettivo percepito dal proprietario non come plusvalenza rientrante nella fattispecie di cui all'art. 67, comma 1, lett. b-bis) ma come reddito diverso, tassato secondo le disposizioni dello stesso articolo di cui alla lett. h).