Affitto fondi rustici: i canoni assumono rilievo ai fini reddituali?

Un tema particolarmente delicato, che nella campagna dichiarativa spesso si è tenuti ad affrontare, attiene al corretto assoggettamento ad imposizione che i proprietari di terreni agricoli affittati devono riservare ai canoni percepiti. I dubbi sorgono poiché vi è distinzione tra contratti di affitto in regime vincolistico e contratti di affitto in regime di libero mercato. Tale differenza, almeno apparentemente, dà luce a modalità differenti di tassazione dei redditi prodotti. Redditi dominicali e agrari Prima ancora di analizzare le questioni rilevanti ai fini della corretta imposizione sui redditi dei canoni, è opportuno rammentare che in catasto, ogni terreno esprime due tipologie di reddito: dominicale e agrario. Il primo, secondo l'art. 27 del Tuir, rappresenta il reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso il potenziale esercizio delle attività agricole per la parte «dominicale», ossia quel reddito che, indipendentemente dall'effettivo esercizio dell'attività, si presume derivare al dominus, secondo l'art. 26 del Tuir, per il solo fatto di detenere la titolarità del diritto reale. Il reddito agrario di cui all'art. 32 del Tuir, invece, rappresenta la redditività media dell'attività agricola mediante l'applicazione di tariffe d'estimo stabilite dalla legge catastale per ciascuna coltura, in rapporto con il capitale d'esercizio e con la forza lavoro occorrente. Diversamente dal dominicale, la titolarità del reddito agrario appartiene a chi coltiva il terreno, anche se non coincide con il titolare del diritto reale. E' per tale ragione che l'art. 33 del Tuir, in caso di affitto dei terreni (ma la medesima regola vale laddove dovessero essere concessi in comodato) ne prevede l'imputazione in capo all'affittuario. La tassazione dei canoni percepiti Al fine di definire correttamente quali regole debba seguire l'imposizione sui redditi, costituiti dai canoni percepiti, occorre preliminarmente inquadrare la fattispecie contrattuale dal punto di vista civilistico. Finalità del presente contributo, infatti, non è quella di fornire indicazioni sulla corretta compilazione dei modelli dichiarativi, al cui supporto sono più che sufficienti le istruzioni che  li accompagnano, ma cercare di chiarire quali siano le differenze, ammesso che effettivamente sussistano, tra le due fattispecie civilistiche che comportano il sorgere di due differenti fattispecie impositive. Indipendentemente dal modello dichiarativo utilizzato dal soggetto passivo d'imposta, 730 o modello redditi per le persone fisiche, maggiormente interessate dalla questione, se il terreno è affittato secondo il regime vincolistico potrebbe assumere rilevanza il canone percepito. Al ricorrere di tale ipotesi difatti, è prevista una sorta di clausola di salvaguardia. In relazione a quota e periodo di possesso, si procede alla rivalutazione dell'80% del reddito dominicale e alla successiva rivalutazione del 30%. Quest'ultima rivalutazione non si applica se il titolare del diritto reale sul terreno affittato è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola. Una volta ottenuto il risultato, si deve prendere a riferimento l'80% dell'importo determinato. Se tale importo è minore del canone percepito rapportato a quota e periodo di possesso, sarà quest'ultimo a concorrere alla formazione della base imponibile. In caso contrario, dovrà essere assoggettato a tassazione il canone percepito nel periodo d'imposta. Se invece il contratto è stato stipulato in regime di libero mercato, a rilevare sarà unicamente il reddito dominicale del terreno che, operate le dovute rivalutazioni, concorrerà a formare la base imponibile ai fini delle imposte sui redditi. Regime vincolistico e regime di libero mercato: differenza reale? Nonostante le diverse regole impartite dall'Amministrazione finanziaria al fine di tassare correttamente le fattispecie impositive in questione, si deve osservare, tuttavia, che la differenza non dovrebbe più sussistere. Il regime vincolistico, altrimenti detto regime legale di determinazione del canone, come facilmente intuibile dalla stessa denominazione, implicherebbe per le parti contraenti una contrazione della libertà di concordare il canone. Tale canone, difatti, andrebbe determinato secondo le disposizioni della legge n. 203/1982, recante le «Norme sui contratti agrari». Ove non vi sia una deroga a tale regime, resa possibile dall'art. 45, il canone andrebbe determinato secondo una rivalutazione dei redditi dominicali di cui al R.D.L. n. 589 del 4 aprile 1939 sulla base di coefficienti stabiliti ogni tre anni da quella che era la commissione tecnica provinciale. Ciò in virtù degli artt. 9 e 62 della legge n. 203/1982. Per lo meno da due decenni, tuttavia, non si assiste alla stipula di contratti di affitto di fondi rustici di questo tipo. E ciò è ascrivibile alla sentenza della Corte Costituzionale n. 318 depositata il 5 luglio 2002. Con tale pronuncia, infatti, la Consulta ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dei summenzionati artt. 9 e 62 della legge n. 203/1982. Quest'ultima disposizione, in particolare, faceva riferimento alle previgenti tariffe d'estimo di cui al R.D.L. n. 589/1939. A decorrere dal 1° gennaio 1988, tuttavia, in virtù dell'art. 4 del D.L. n. 326/1987 si applicano le attuali tariffe senza tener conto del fatto che una ulteriore revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo, della qualificazione, della classificazione e del classamento dei terreni e dei relativi criteri è stata prevista dall'art. 3, comma 154, della legge n. 662/1996. «In tale situazione, il meccanismo di determinazione del canone di equo affitto di cui agli artt. 9 e 62 della legge n. 203 del 1982, basato sul reddito dominicale risultante dal catasto terreni del 1939, rivalutato in base a meri coefficienti di moltiplicazione, risulta privo, ormai, come già evidenziato da questa Corte, di qualsiasi razionale giustificazione, sia perché esistono dati catastali più recenti ed attendibili ai quali fare eventualmente riferimento sia perché in ogni caso, a distanza di oltre un sessantennio (oggi quasi un novantennio) dal suo impianto, quel catasto ha perso qualsiasi idoneità a rappresentare le effettive e diverse caratteristiche dei terreni agricoli, cosicché non può sicuramente essere posto a base di una disciplina dei contratti agrari rispettosa della garanzia costituzionale della proprietà terriera privata e tale da soddisfare, nello stesso tempo, la finalità della instaurazione di equi rapporti sociali, imposta dall'art. 44 della Costituzione». A tale sentenza non è seguito alcun provvedimento normativo che stabilisca nuovi parametri per la determinazione del cosiddetto equo canone, come imponeva il medesimo art. 62 oggetto di declaratoria, attività che secondo la Corte Costituzionale compete esclusivamente al legislatore. Stando così le cose per lo meno dall'ormai lontano 2002, non è possibile stipulare contratti di affitto in regime vincolistico poiché è venuto a mancare ogni parametro da prendere a riferimento per la determinazione del canone che, pertanto, viene liberamente concordato dalle parti. La conseguenza di ciò è che, fiscalmente, tutti i contratti di affitto di fondo rustico devono intendersi stipulati in regime di libero mercato dovendosi assolvere l'imposizione sui redditi sul solo reddito dominicale opportunamente rivalutato. A nulla rilevano riferimenti presenti nel contratto alla legge n. 203/1982 in quanto trattasi dell'attuale disciplina normativa in materia di fitti agrari. D'altra parte l'art. 56 di tale legge prevede che la relativa normativa non trovi applicazione esclusivamente nei casi di affitto per coltivazioni stagionali. Vai allo Speciale "Dichiarazioni 2024: le novità" di MementoPiù Expert Solution Fisco. Troverai guide alla compilazione e alla presentazione dei modelli, check list e altri strumenti indispensabili per gestire correttamente le dichiarazioni. ...