Cessioni di immobili con interventi Superbonus: istruzioni per le plusvalenze

Le plusvalenze immobiliari

Con la L. 30 dicembre 2023, n. 213 sono state ampliate le fattispecie che possono dare luogo a plusvalenze imponibili. In particolare, il Legislatore introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati ai sensi dell'art.119 DL 34/2020 (Superbonus). Le nuove norme si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Redditi diversi: modifiche all'art. 67 TUIR

Con riferimento all'art. 67 TUIR, la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati dell'art. 119 DL 34/2020, che, all'atto della cessione, si siano conclusi da non più di 10 anni.

a) Requisiti soggettivi/oggettivi

Ai fini dell'individuazione dei beni potenzialmente idonei a generare una plusvalenza in sede di cessione:

• non viene modificato l'ambito soggettivo dell'art. 67 TUIR;
• rilevano tutte le tipologie d'immobili indipendentemente dalla circostanza che detti interventi agevolati siano stati effettuati sull'immobile dal proprietario “cedente” oppure dagli “altri aventi diritto” alla detrazione;
• il Legislatore non fa alcun riferimento né alle diverse percentuali di detrazione potenzialmente spettanti, ridotte nel corso del tempo, né alle diverse possibili modalità di fruizione della detrazione (dichiarazione oppure opzione per la cessione del credito o sconto in fattura); di conseguenza, si ritiene che tali circostanze non siano determinanti ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile;
• non occorre che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso;
• la plusvalenza si consegua solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso all'atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di 10 anni e non anche alle eventuali successive cessioni dell'immobile.

b)  Requisiti temporali

Ai fini dell'imponibilità della plusvalenza il Legislatore individua, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei 10 anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. In particolare:

• la data di conclusione dei lavori è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa;
• sono imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d'immobili oggetto d'interventi agevolati che si siano conclusi da non più di 10 anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene;
• diversamente, nell'ipotesi in cui tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell'immobile trascorrano più di 10 anni, la plusvalenza non rientrerà e, quindi, non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.

Calcolo plusvalenza: modifiche all'art. 68 TUIR

La plusvalenza origina dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo d'acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo; allo stesso modo, in caso di cessione di beni immobili acquisiti per donazione, si assume, come prezzo di acquisto o costo di costruzione, quello sostenuto dal donante. Quanto al costo inerente al bene, il Legislatore prevede due diverse ipotesi di calcolo, a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la data di cessione dell'immobile siano trascorsi: non più di 5 anni o più di 5 anni.

a) Ipotesi “non più di 5 anni”

La norma stabilisce che non si tiene conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni (sconto in fattura/cessione del credito). Quindi, le spese in questione non possono essere riconosciute a incremento del prezzo di acquisto (o costo di costruzione) dell'immobile qualora si verifichino, congiuntamente, le due seguenti ipotesi:

• l'esecuzione dell'intervento agevolato abbia comportato la fruizione del Superbonus nella misura del 110%;
• siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d'imposta.

Osserva il Fisco che laddove, per il medesimo immobile, si sia fruito dell'incentivo in parte nella misura del 110% e in parte in una misura inferiore (a titolo di esempio 70%), l'irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all'incentivo nella misura del 110%. La fruizione dell'incentivo in questione attraverso la detrazione in quote annuali in dichiarazione non determina, nel calcolo della plusvalenza, l'irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati. Conseguentemente, laddove con riferimento alle spese sostenute per gli interventi ammessi al Superbonus il contribuente si avvalga in parte della detrazione e in parte delle opzioni (cessione/sconto), non concorrono nel calcolo della plusvalenza solamente le spese per le quali è prevista l'aliquota di detrazione del 110% ed è stata esercitata una delle predette opzioni.

b) Ipotesi “più di 5 anni”

Nel caso in cui tra la conclusione degli interventi agevolati e la cessione dell'immobile oggetto degli interventi siano trascorsi più di cinque anni, si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, le spese sostenute, concernenti gli interventi agevolati, potranno essere riconosciute nella misura pari al 50%, a incremento del prezzo di acquisto (o costo di costruzione) del bene.

Imposta sostitutiva

Alle citate nuove plusvalenze disciplinate dall'art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR, e calcolate secondo le disposizioni del novellato art. 68, c. 1, del medesimo testo unico, in sintesi, il contribuente può applicare - in luogo dell'ordinario regime d'imposizione - l'imposta sostitutiva del 26%.

Misure in materia di variazione dello stato dei beni

Infine, con la Circolare in commento, il Fisco prende posizione anche in relazione variazione dello stato dei beni con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi, al fine di adeguare la rendita catastale delle unità immobiliari ai miglioramenti conseguiti per effetto degli interventi ammessi al Superbonus. In tal caso, il Legislatore ha previsto:

a) il potere di verifica dell'Agenzia delle Entrate funzionale a indurre il contribuente all'adempimento degli obblighi di comunicazione laddove non eseguiti o non eseguiti correttamente e, quindi, ad aggiornare eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei fabbricati;

b) nei casi oggetto di verifica per i quali non risulti effettuata la presentazione di tale dichiarazione, l'Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente un'apposita comunicazione al fine di sollecitare il contribuente all'adempimento previsto (c.d. meccanismo di stimolo alla compliance).

Fonte: Circ. AE 13 giugno 2024 n. 13/E