La Legge bilancio 2023 ha riproposto per gli imprenditori individuali la possibilità di estromettere a condizioni di favore entro la data del 31 maggio 2023 (con effetto retrodatato al 1° gennaio 2023) gli immobili strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 2022 (si ricorda che la disciplina relativa all'estromissione agevolata è stata originariamente introdotta dall'art. 1 c. 121 L. 208/2015).

La procedura consente all'imprenditore individuale di trasferire gli immobili dalla sfera imprenditoriale a quella personale, attraverso il pagamento di un'imposta sostitutiva, in luogo di quella ordinaria.

Soggetti beneficiari

La misura agevolativa è rivolta ai soggetti che rivestivano la qualifica di imprenditore individuale alla data del 1° gennaio 2023.  Possono, altresì, beneficiare dell'estromissione:

• le imprese individuali in stato di liquidazione;
• l'erede dell'imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2022, a condizione che l'opzione sia stata esercitata dall'erede che abbia proseguito l'attività del de cuius in forma individuale;
• il donatario dell'azienda che abbia proseguito l'attività imprenditoriale del donante.

Al contrario, sono esclusi i soggetti che alla data dal 1° gennaio 2023 avevano perso la qualifica di imprenditore individuale, e gli imprenditori individuali che avevano concesso in affitto o in usufrutto l'unica azienda anteriormente al 1° gennaio 2023.

Immobili interessati

Sono agevolabili:

• gli immobili strumentali per destinazione (ovvero quelli utilizzati in maniera esclusiva e diretta per l'esercizio dell'impresa, indipendentemente dalle caratteristiche specifiche);
• gli immobili strumentali per natura (ovvero quelli non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se non utilizzati direttamente dall'imprenditore o se dati in locazione o comodato. Sono tali, gli immobili classificabili nei gruppi catastali B, C, D, ed E, nonché nella categoria A/10 qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria; Circ. AE 26/2016).

Per poter essere considerati relativi all'impresa individuale, gli immobili devono essere annotati nell'inventario ovvero, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili (art. 65 c. 1 TUIR). Viceversa, gli immobili strumentali per destinazione acquisiti fino al 31 dicembre 1991 possono essere estromessi anche se non presenti nell'inventario (L. 413/91).

L'agevolazione non spetta per gli immobili posseduti in leasing (ad eccezione di quelli riscattati entro il 31 ottobre 2022) in quanto si tratta di beni non posseduti in proprietà o diritto reale (si veda Ris. AE 188/2008)

Indicazioni operative

Si ricorda che:

• se l'estromissione è avvenuta l'ultimo giorno utile (31 maggio 2023) la trasmissione allo Sdi doveva essere effettuata entro il 12 giugno 2023 (ma la tardiva trasmissione dovrebbe comunque essere ravvedibile);
• la fattura elettronica doveva essere emessa con codice TD27 in quanto “fattura per autoconsumo o per cessioni gratuite senza rivalsa” per cessioni di beni di cui all'art. 2 c. 2 punti 4 e 5 DPR 633/72;
• al contrario delle estromissioni agevolate previste per le società, l'estromissione da parte dell'imprenditore individuale non richiede un atto notarile in quanto comporta il trasferimento del bene dalla sfera imprenditoriale a quella personale (si veda anche Circ. AE 26/2016, cap. VI, parte I, par. 3);
• la fuoriuscita del bene deve emergere dalle scritture contabili del libro giornale, ovvero dal registro cespiti per i soggetti in contabilità semplificata.

Ai fini IVA, l'estromissione degli immobili strumentali dal patrimonio dell'impresa, realizza un'ipotesi di destinazione a finalità estranee all'esercizio d'impresa, ai sensi dell'art. 2 c. 2 n. 5) DPR 633/72 (cessione di beni). Pertanto, se l'operazione è rilevante ai fini dell'imposta, entro il 31 maggio 2023 doveva essere emessa un'autofattura elettronica con codice documento TD27.

Imposta sostitutiva

Ai fini dell'estromissione è dovuta un'imposta sostitutiva con aliquota 8% sulla differenza tra:

• il valore normale del bene (ovvero, in alternativa, il valore catastale dello stesso);
• il relativo valore fiscalmente riconosciuto, ossia il valore iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote d'ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d'imposta 2022 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.

L'imposta sostitutiva deve essere versata (codice tributo 1127 riportando l'anno di riferimento 2023), senza interessi e senza possibilità di rateizzo, entro:

• il 30 novembre 2023 nella misura del 60%;
• il 30 giugno 2024 per il saldo del 40%, termine che cadendo di domenica è differito al 1° luglio 2024.

Infine, si ricorda che:

• se il valore fiscale è pari o superiore al valore normale, l'imposta sostitutiva non è dovuta e, comunque, anche quando dovuta, l'omesso o insufficiente versamento non determina l'inefficacia dell'estromissione (Ris. AE 82/2009), fermo restando che la minusvalenza è indeducibile dal reddito di impresa;
• l'accesso all'agevolazione non si perfeziona con il pagamento dell'imposta, ma con la compilazione del quadro RQ nella dichiarazione dei redditi con riferimento al periodo di imposta in cui è effettuata l'estromissione, ovvero il modello Redditi 2024 (si veda Circ. AE 26/2016).