Prima casa under 36: quando verificare la sussistenza dei requisiti

La guida relativa alle imposte e alle agevolazioni fiscali in materia di acquisto casa, aggiornata nel mese di marzo 2024 dall'Agenzia delle entrate, non chiarisce i dubbi che portano con sé le disposizioni inserite nell'ultimo decreto milleproroghe che, a certe condizioni, estendono al 2024 i più generosi benefici destinati ai giovani under 36. Si tratta dei commi 12-terdecies, 12-quaterdecies e 12-quinquiesdecies introdotti nell'art. 3 del D.L. n. 215 del 30 dicembre 2023 dalla relativa legge di conversione n. 18/2024.

Per comprendere a fondo la questione occorre un breve riepilogo dell'excursus normativo sul tema. il beneficio “ordinario” disciplinato dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986 ha subito, ad opera dell'art. 64, commi 6-10, del D.L. n. 73/2021 un “rafforzamento” se invocato da giovani che nell'anno di stipula del rogito di acquisto non abbiano ancora compiuto 36 anni di età e appartenenti ad un nucleo familiare il cui valore ISEE non ecceda la soglia dei 40.000 euro. Quest'agevolazione, inizialmente disposta dal 26 maggio 2021 al 30 giugno 2022, ha subito diverse proroghe sino ad arrivare al 31 dicembre 2023. In virtù del comma 6 dell'art. 64 del D.L. n. 73/2021, vengono di fatto azzerate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il successivo comma 7 si occupa invece delle cessioni soggette ad IVA stabilendo che in tal caso l'importo corrisposto dal cessionario al cedente a titolo di IVA possa essere convertito in un credito d'imposta da utilizzare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per successioni e donazioni successive alla data di acquisizione del credito, o da utilizzare in diminuzione dall'IRPEF risultante dalla prima dichiarazione presentata dopo la stipula dell'atto. Infine, per espressa previsione normativa, il credito può essere utilizzato in compensazione secondo le rituali modalità previste dall'articolo 17 del D. Lgs. n. 241/1997. Con riferimento alle cessioni soggette ad IVA, la norma non aveva chiarito se il credito d'imposta si aggiungesse o sostituisse l'agevolazione prevista in caso di cessione non soggetta ad IVA per le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Al riguardo l'Agenzia delle entrate, con la circolare n. 12/E/2021, ha chiarito che, stante il richiamo al comma 6, il credito d'imposta rappresenta un'ulteriore agevolazione in aggiunta all'esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

In virtù del comma 12-terdecies inserito nell'art. 3 del D.L. n. 215/2023, le agevolazioni destinate agli under 36 sono applicabili anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, «sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l'atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024».

A differenza di quanto avvenuto in passato, a ben vedere, non si tratta di una effettiva proroga della misura, ma di disposizione promulgata «al fine di dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all'acquisto della casa di abitazione», da parte dei soggetti di giovane età sopra specificati, sorti entro il 31 dicembre 2023.

Secondo il successivo comma 12-quaterdecies, per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 gennaio 2024, data di entrata in vigore della norma, agli acquirenti è attribuito un credito d'imposta di importo pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute se la disposizione fosse già stata vigente. Il credito d'imposta sarà utilizzabile nell'anno 2025. Qui sorge un problema in quanto la disposizione, non utilizzando la locuzione “a decorrere dall'anno 2025”, pone il rischio in capo all'avente diritto di perdere in tutto o in parte il beneficio qualora la compensazione dell'intero credito non avvenga nel corso del 2025.

Ma la formulazione letterale del testo normativo comporta anche altre riflessioni.

Registrazione preliminare entro il 31 dicembre 2023

Innanzitutto, alla luce dell'insegnamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui le norme che recano agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non possono essere interpretate per analogia, il beneficio spetta esclusivamente laddove entro il predetto termine del 31 dicembre 2023 il preliminare risulti anche registrato e non solo sottoscritto. Ciò significa che deve essere escluso dal beneficio il giovane che si sia impegnato all'acquisto sottoscrivendo il preliminare negli ultimi giorni del 2023 e che, nel rispetto del termine di trenta giorni previsto dall'art. 13 del D.P.R. n. 131/1986, abbia provveduto alla registrazione, con la parte promittente venditrice, nel gennaio 2024.

Età anagrafica, dubbi sul monitoraggio del requisito

Ulteriore riflessione merita il monitoraggio del requisito dell'età anagrafica. La norma di cui al decreto milleproroghe convertito, difatti, non chiarisce se il requisito dell'età anagrafica debba risultare soddisfatto nel 2023, anno della sottoscrizione e registrazione del preliminare, ovvero se debba continuare ad essere soddisfatto anche nel 2024, anno nel quale sarà stipulato il definitivo rogito di compravendita. La richiamata circolare delle Entrate n. 12/E/2021 ha chiarito che il requisito è soddisfatto qualora il contribuente risulti di età inferiore ai 36 anni per tutto l'anno in cui avviene la stipula dell'atto e non solo alla data di stipula. Ma il documento di prassi, come noto, si riferisce all'agevolazione prevista dall'art. 64 del D.L. n. 73/2021 di cui l'art. 3 del D.L. n. 215/2023, come anticipato, non dispone una proroga dell'efficacia. In altri termini, il rapporto giuridico cui la novella normativa si rivolge per salvaguardarne i benefici deve essere sorto nel 2023. Non è peregrino ipotizzare, pertanto, che il requisito anagrafico debba risultare soddisfatto nell'anno 2023. È il caso, ad esempio, del contribuente di 35 anni al 31 dicembre 2023 che compirà nel 2024 il trentaseiesimo anno di età. Sul punto un chiarimento ufficiale è indispensabile.

Analogo rebus per l'ISEE

Come per il monitoraggio del rispetto del requisito anagrafico, il rebus sussiste anche con riferimento alla soglia ISEE da verificare. E sempre per lo stesso motivo. ISEE in corso di validità al 31 dicembre 2023 o alla data di stipula dell'atto definitivo nel 2024? Sempre la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021 afferma che il contribuente beneficiario deve essere in possesso di attestazione ISEE in corso di validità alla data di stipula dell'atto definitivo dalla quale, naturalmente, risulti un indicatore non eccedente i 40.000 euro. Quest'ultima considerazione porterebbe a ritenere che si debba fare riferimento alla data di stipula del rogito del 2024 visto che il 31 dicembre scorso le attestazioni ISEE in corso di validità per il 2023 sono tutte automaticamente scadute. Ma è altrettanto vero che la norma del milleproroghe si rivolge ai rapporti giuridici inerenti all'acquisto della casa di abitazione sorti nel corso del 2023. In tal modo sarebbe penalizzato il giovane contribuente appartenente ad un nucleo familiare con indicatore ISEE 2023 inferiore ai 40.000 euro che, nel 2024, eccede la predetta soglia.