Superbonus: le proposte del Notariato sulla plusvalenza

Le plusvalenze da Superbonus

Il tema delle plusvalenze immobiliari è stato oggetto di alcune novità introdotte dalla Legge di Bilancio per il 2024. Nello specifico, mediante l'introduzione della lettera b-bis) nell'art 67 del TUIR e con l'integrazione dell'art 68 del TUIR, è stato previsto che dal 1° gennaio 2024 le cessioni a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente abbia fruito delle detrazioni d'imposta cd. “Superbonus di cui all'articolo 119 del D.L. n. 34/2020, possono costituire un presupposto per far emergere una plusvalenza imponibile.

Le criticità del Notariato

Da quanto emerso dal dossier elaborato dal Notariato (Studio n. 15 2024/T), la ratio della nuova lettera b-bis dell'articolo 67 TUIR sembrerebbe essere quella di rendere imponibile, in capo a specifici soggetti, il plusvalore emergente dalla vendita di unità immobiliari, differenti dalla abitazione principale del cedente o dei suoi familiari che, in mancanza di tale previsione, avrebbero potuto essere assoggettate a plusvalenza solo al ricorrere dei presupposti di cui alla lett-b) dell'art. 67 del TUIR. In particolare, a parere del Notariato, secondo le intenzioni del legislatore, occorreva introdurre una specifica disposizione avente valenza perequativa rispetto ai benefici derivanti dal Superbonus e, più nello specifico, sempre per bilanciare l'asimmetria generata dall'applicazione dei vantaggi del Superbonus, si voleva colpire la nuova ricchezza mediante la vendita del bene oggetto di un intervento “agevolato”. A seguito della novella, pertanto, la finalità di riequilibrio verrà assicurata assoggettando ad imposizione i plusvalori che “si presume” derivino dagli interventi ex art. 119 D.L. n. 34/2020 i cui costi nella sostanza sono stati sostenuti dallo Stato.

Proposta di una interpretazione restrittiva

Nel citato documento, secondo il Notariato, l'introduzione nel sistema delle plusvalenze immobiliari della fattispecie impositiva di cui all'art. 67 lett. b-bis) del TUIR sta creando numerose problematiche di interpretazione non risultando chiaramente indicata quale sia la tipologia di interventi che possono costituirne i presupposti impositivi. Dunque, a tale scopo, il Notariato prova a risolvere la questione muovendo dalla considerazione iniziale che il Legislatore (con la nuova normativa) incide sul mercato delle abitazioni diverse da quella principale che vengano cedute a titolo oneroso dopo essere state “ristrutturate” avvalendosi dei benefici fiscali del Superbonus.

Attenzione: il Notariato invita all'utilizzo del presente studio con estrema prudenza, viste le varie e differenti situazioni che possono emergere dal punto di vista fiscale. In sintesi:

• Esempio di ipotesi di esclusione. Il Notariato propone di escludere dalla plusvalenza da Superbonus, ad esempio, i lavori sulle parti comuni degli edifici, quelli di manutenzione ordinaria, le attività di edilizia libera, i lavori con agevolazioni inferiori al 110%. Pertanto, seguendo questo ragionamento, rimangono escluse le cessioni che facciano seguito ad interventi di manutenzione ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera, come ad esempio interventi trainati di sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie, di installazione di pannelli solari, di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, ecc.
• Esempio di ipotesi di plusvalenza. Diversamente, con il ragionamento del Notariato, avrebbe senso ricomprendere, per la generazione della plusvalenza tassabile, solo quei lavori edilizi effettuati direttamente sull'immobile. Quindi, sarebbero plusvalenti le sole cessioni onerose operate a seguito di interventi edilizi almeno di manutenzione straordinaria. Cioè, dovrebbero essere soltanto quelli tra gli interventi trainanti e trainati che abbiano riguardato i singoli alloggi o le singole unità immobiliari.