Sismabonus acquisti per lavori strutturali completati all'atto di compravendita

Il caso

L'istante chiede chiarimenti in merito al sismabonus acquisti, spettante agli acquirenti delle unità immobiliari che fanno parte di edifici ubicati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri del 28 aprile 2006 n. 3519, oggetto di demolizione e ricostruzione allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione.

Considerato che il termine di vigenza dell'agevolazione è attualmente fissato al 31 dicembre 2024, data entro la quale va effettuato il rogito, l'istante chiede se è possibile fruire della detrazione nel caso di acquisto, entro tale data, di unità immobiliari classificate in una delle categorie catastali ''provvisorie'', che fanno parte di edifici demoliti e ricostruiti, sui quali, entro la data di stipula dell'atto di compravendita, risultano ultimati gli interventi sulle parti ''strutturali'', con il conseguente miglioramento di una o di due classi di rischio sismico richiesto dalla norma.

L'istante chiede, inoltre, se sia possibile fruire dell'agevolazione nelle forme alternative alla detrazione in dichiarazione dei redditi, in presenza delle condizioni previste dall'art. 2 c. 3 lett. c) DL 11/2023.

Il chiarimento delle Entrate

Con riferimento  alla  possibilità  di  fruire  della  detrazione  nell'ipotesi  in cui alla  data  di acquisto  dell'unità immobiliare  siano  stati completati  gli interventi  ''strutturali''  sull'edificio  oggetto  dell'intervento  di  demolizione  e  ricostruzione e non anche quelli di ''finitura'', in base alla norma, ai fini dell'agevolazione fiscale è necessario che:

• l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione  di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell'art. 3 DM 28 febbraio 2017 n. 58;   ­ 
• entro  il  termine  di  vigenza  dell'agevolazione  sia  stipulato  l'atto  di  compravendita.

Per  l'accesso  alle  detrazioni  di  cui  all'art.  16  DL  63/2013 occorre che il progettista dell'intervento strutturale  asseveri la classe di  rischio  sismico  dell'edificio  prima  dei lavori  e  quella  conseguibile  dopo l'esecuzione  dell'intervento  progettato. 

L'asseverazione  deve  essere  allegata  alla  segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della  presentazione  allo  sportello  unico  competente,  per  i  successivi  adempimenti;  per  i  titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16 gennaio 2020, l'asseverazione va presentata  contestualmente al titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente e comunque prima  dell'inizio dei lavori.

Considerato  che  ai  fini  della  detrazione  di  cui  all'art.  16  c.  1­septies  DL  63/2013,  è  necessario  che  siano  rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell'edificio e  che  tali  attestazioni  sono  rilasciate  all'atto  dell'ultimazione  dei  lavori  strutturali  e  del  collaudo,  non  rileva l'eventuale mancato  completamento  dei lavori  di  finitura  delle  unità  immobiliari  e  degli  edifici  oggetto  dell'intervento  di  demolizione  e  ricostruzione  e  la  circostanza  che  all'atto  della  vendita  le  unità  immobiliari  siano  classificate  in  una  categoria  catastale  ''fittizia''.

Il  mancato  completamento  dei  lavori  nonché  la  classificazione  dell'unità  immobiliare  nella  categoria  F/3  (unità  in  corso  di costruzione)  potrà assumere  un  rilievo, ai  fini  della compravendita  degli immobili  oggetto dell'agevolazione, in applicazione di normative non fiscali.

In merito alle unità immobiliari classificate in una categoria catastale ''fittizia'', si  fa presente che, come chiarito con le circolari dell'Agenzia del territorio: ­ 

• n.  9/T  del  26  novembre  2001, sono  indicate  come  categorie  fittizie  (F1  =  area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in  corso di definizione ed F5 =lastrico solare) quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto  unità particolari con la  procedura informatica di aggiornamento Docfa;
• n. 4/T del 29 ottobre 2009, la scelta di istituire tali categorie fittizie trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari,  che  di  per  se  stesse  non  costituiscono  unità immobiliari,  per le finalità  più disparate.

Per quanto riguarda, infine, la possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta del sismabonus acquisti, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione, ai sensi dell'art. 121 c. 1 lettere a) e b) DL 34/2020, si fa presente che l'art. 2 c. 3 lettera c) DL 11/2023, in deroga al blocco generalizzato all'esercizio delle predette opzioni prevede che anche con riferimento al sismabonus acquisti, sia possibile continuare ad esercitare le predette opzione a condizione che, alla data del 16 febbraio 2023, sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per l'esecuzione dei lavori edilizi.

Fonte: Ris. AE 8 marzo 2024 n. 14