Locazioni brevi: nuove regole e sanzioni per l’attribuzione del CIN

Il codice identificativo nazionale

In tema di tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato e, in particolare, al fine di contrastare alle forme irregolari di ospitalità, in sede di conversione del DL Anticipi (DL 145/2023), il Legislatore, con l'art. 13-ter, ha introdotto un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome.

La ricodificazione da parte degli enti

Gli Enti che avevano già attivato le procedure di attribuzione di specifici codici identificativi (CIR) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle citate finalità turistiche, sono tenute all'automatica ricodificazione come CIN dei codici identificativi assegnati, aggiungendo ai codici regionali e provinciali un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del turismo, e alla trasmissione al medesimo Ministero dei CIN e dei relativi dati in suo possesso inerenti alle medesime strutture turistico-ricettive e unità immobiliari locate, ai fini dell'iscrizione nella banca dati nazionale. Riguardo ai codici assegnati antecedentemente alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, la ricodificazione e la trasmissione avvengono nel termine di 30 giorni decorrenti da tale data. In tutti gli altri casi, la ricodificazione e la trasmissione avvengono immediatamente e comunque entro 7 giorni dall'attribuzione del codice regionale o provinciale.

I soggetti richiedenti e l'assegnazione del CIN

Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un'istanza, con la relativa documentazione sulla sicurezza, da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva. In tal caso, quanto ai termini, occorre distinguere:

1) prima ipotesi: nel caso di Enti (regioni e province) che non hanno disciplinato le procedure di attribuzione di uno specifico codice ovvero nel caso in cui sono state già attivate delle banche dati territoriali senza attribuzione del codice nel termine di conclusione del procedimento previsto dalla propria normativa, in tale ultima ipotesi, l'istanza deve essere presentata nel termine di 10 giorni decorrenti dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento;

2) seconda ipotesi: nel caso di omessa ricodificazione dei codici da parte delle regioni e delle province autonome che hanno già attivato banche dati territoriali e di omessa trasmissione dei codici e dei relativi dati al Ministero del turismo, in tale ipotesi, l'istanza deve essere presentata:

• per i titolari di codici regionali o provinciali assegnati antecedentemente alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, nel termine di 60 giorni decorrenti da tale data;
• per i titolari di codici regionali o provinciali assegnati successivamente alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, nel termine di 30 giorni decorrenti dalla data di attribuzione del codice regionale o provinciale.

Nei casi in esame, il Ministero del turismo trasmette immediatamente il codice così generato agli enti detentori di una banca dati territoriale funzionante e resa interoperabile con la propria banca dati o comunque entro 7 giorni dalla sua attribuzione.

Infine, la ricodificazione dei codici identificativi regionali, provinciali o locali assegnati dal giorno successivo alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, è subordinata all'attestazione dei dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura da parte dell'istante e, per i locatori, alla sussistenza dei requisiti (ad esempio la sicurezza).

Gli obblighi: esposizione e indicazione del CIN

Con la nuova norma, chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Inoltre, i citati soggetti sono tenuti soggetti ad osservare gli obblighi previsti dall'art.109 TU delle leggi di pubblica sicurezza.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, invece, hanno l'obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell'unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche.

Attività imprenditoriale

Nel caso di svolgimento dell'attività di locazione turistica o breve in forma imprenditoriale, il titolare o il legale rappresentante, con svolgimento dell'attività in forma societaria, sarà soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive del comune nel cui territorio viene svolta l'attività.

Le unità immobiliari gestite nelle forme imprenditoriali dovranno inoltre essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente (ad esempio, presenza di estintori e i dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti).

Le sanzioni

Il legislatore, in caso di inadempimento alle prescritte norme, ha previsto diverse sanzioni (le disposizioni non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale).

Immobile privo del CIN

Il titolare è punito con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

Mancata esposizione/indicazione del CIN

Il Legislatore punisce il trasgressore con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare pubblicato.

Assenza dei requisiti amministrativi/sicurezza in caso di attività svolta in maniera imprenditoriale

Sono previste le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile e la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata. In assenza della SCIA, è prevista la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

I controlli

Alle funzioni di controllo e verifica e all'applicazione delle sanzioni amministrative, provvede il Comune nel cui territorio è ubicato l'immobile.  Inoltre, al fine di contrastare l'evasione, l'Agenzia delle Entrate e la Guardia di finanza effettuano specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all'individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN.