Acquisto prima casa: finanziamento agevolato fino al 31 dicembre

I contribuenti che intendono acquistare un'immobile avente il requisito di “prima casa”, hanno maggior tempo a disposizione per accedere ai finanziamenti agevolati con garanzia pubblica.

L'art. 1 del DL 132/2023 (c.d. Decreto Proroghe), differisce il termine previsto dall'art. 63, c. 3, primo e secondo periodo, del DL 73/2021, dal 30 settembre 2023 al 31 dicembre 2023.

L'ultima proroga era stata disposta dall'art. 4-sexsies DL 51/2023 (Decreto Omnibus), il quale aveva differito il termine del 30 giugno al 30 settembre 2023.

Soggetti ammessi

La misura agevolativa, introdotta dal suindicato art. 64, attraverso il Fondo prima casa (DM 31 luglio 2014), concede garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari, d'importo massimo fino a 250 mila euro, per l'acquisto, anche con interventi di ristrutturazione ed accrescimento dell'efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario.

La misura massima della garanzia, in via ordinaria, è del 50%. Tuttavia, la stessa, è elevata all'80% qualora sia erogata a favore di specifiche categorie di soggetti “prioritari”.

Affinché, quindi, possa essere concessa la garanzia pubblica dell'80%, è necessario che i soggetti richiedenti siano:

• giovani coppie coniugate, ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• giovani di età inferiore ai 36 anni;
• conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

La norma, inoltre, prevede che i richiedenti abbiano un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e richiedano un mutuo superiore all'80 per cento del prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo di oneri accessori.

È precluso l'accesso alla garanzia pubblica, inoltre, ai nudi proprietari di un'immobile, salvo che questi abbiano acquisito tale diritto per successione e l'immobile sia stato concesso in usufrutto ai genitori o ai fratelli/sorelle. Qualora, invece, il richiedente sia usufruttario dell'immobile, può essere ammesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, fermi restando i requisiti previsti dalla normativa.

Requisiti del finanziamento

I contribuenti aventi i requisiti in precedenza esposti, per poter accedere alla garanzia dell'80% sui finanziamenti per l'acquisto della casa di abitazione, devono presentare la richiesta alle banche o agli intermediari finanziari aderenti all'iniziativa, fino al 31 dicembre 2023.

A tal fine, l'istanza dovrà essere inoltrata contestualmente alla richiesta di mutuo, allegando un documento d'identità e la dichiarazione ISEE da cui risulti un valore non superiore a 40 mila euro annui.

In merito all'immobile avente il requisito “prima casa”, è opportuno precisare che, è tale, l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente, oltre a risiedere anagraficamente. Pertanto, non è sufficiente la sola dimora abituale (art. 43, c.c.), in quanto la situazione di fatto dovrà essere necessariamente accompagnata da quella formale della residenza anagrafica entro 18 mesi dalla data del rogito.

Per stabilire il limite di finanziabilità, è necessario considerare il rapporto tra l'importo del finanziamento ed il prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori e, tale valore, dev'essere superiore all'80%. Ai fini del calcolo, gli oneri accessori da considerare sono:

• le spese d'istruttoria;
• le spese di perizia;
• le spese d'incasso rata;
• gli eventuali costi d'intermediazione per l'attività svolta dal terzo per l'ottenimento del credito.

Se finanziate dalla banca, possono essere ricomprese anche le spese notarili, le imposte e le tasse.

Si ricorda, inoltre, che è possibile accedere al finanziamento agevolato anche quando il Tasso Effettivo Globale (TEG) è superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), ma nel rispetto di determinate condizioni. È stabilito, in particolare, che il TEG può superare il TEGM nella misura massima pari al differenziale tra la media del tasso Interest Rate Swap (IRS) a 10 anni (calcolata nel mese precedente al mese di erogazione) e la medesima media calcolata nel trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Qualora il summenzionato differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore. 

Ulteriori agevolazioni disponibili

La proroga disposta dal DL 132/2023 allinea il termine per accedere al finanziamento agevolato a quello già previsto per beneficiare dell'esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale, sempre in sede d'acquisto della “prima casa”.

Il medesimo art. 64, c. da 6 a 10, prevede, infatti, per i giovani con meno di 36 anni (i 36 anni di età non devono essere compiuti nell'anno in cui l'atto è rogitato), aventi un valore dell'ISEE non superiore a 40 mila euro annui, l'esenzione:

• dall'imposta di registro;
• dall'imposta ipotecaria;
• dall'imposta catastale;
• dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione d'immobili ad uso abitativo.

In caso d'acquisto soggetto ad IVA, inoltre, è riconosciuto anche un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all'acquisto.

Tale agevolazione, è fruibile anch'essa fino al 31 dicembre 2023, così come prorogata dall'art. 1, c. 74, della L. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023).