Acquisto di immobili abitativi: agevolazioni IVA

Una persona fisica che acquisita una abitazione di classe energetica A o B può beneficiare di una agevolazione che va a dimezzare l'IVA pagata. Infatti, un importo pari alla metà di quanto versato a titolo di IVA (al 22, 10 o al 4%) potrà essere portato in detrazione dall'IRPEF in dieci annualità, a partire dall'IRPEF dovuta nell'anno in cui si effettua l'acquisto e nei nove anni successivi. La normativa entrata in vigore nel 2023, rispetto a quella precedente, prevede anche le vendite effettuate dai fondi immobiliari (art. 1 c. 76 L. 197/2022). La predetta agevolazione essendo entrata in vigore dal 1° gennaio 2023, troverà la sua collocazione della dichiarazione dei redditi del prossimo anno. Tuttavia, nel modello 730 di quest'anno, si ha la possibilità di indicare (in particolare nel rigo E59 del quadro E) la settima o la sesta rata di detrazione spettante con riferimento al 50% dell'IVA pagata sull'acquisto di abitazioni di classe energetica A o B, effettuate nel 2016 o nel 2017. Chi è interessato alla agevolazione Per l'applicazione dell'agevolazione, è necessario un contratto di compravendita che vede quale soggetto venditore, un'impresa costruttrice o un fondo immobiliare, e quale soggetto acquirente, una persona fisica. La norma fa riferimento a unità immobiliari cedute da organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari o dalle imprese che le hanno costruite. Per impresa costruttrice si intende un'impresa (individuale o una società), la quale oltre che realizzare direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quella che si avvale di imprese terze per l'esecuzione dei lavori. Coerentemente con i criteri interpretativi elaborati dalla prassi amministrativa, per impresa costruttrice deve intendersi anche l'impresa che occasionalmente svolge l'attività di costruzione di immobili. Se un'impresa costruisce un edificio, la vendita di detto edificio è obbligatoriamente imponibile a IVA se il trasferimento è effettuato entro i cinque anni dalla data di fine lavori. Decorso il quinquennio, la vendita è esente dall'applicazione dell'IVA (e quindi, si applica l'imposta di registro) a meno che l'impresa cedente opti per l'applicazione dell'IVA. L'aliquota IVA relativa alla cessione di abitazioni è in genere al 10%, diventa il 22% nel caso di abitazioni “di lusso” e passa al 4% nell'ipotesi in cui in capo all'acquirente sussistano i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione prima casa. Oggetto dell'acquisto La norma fa riferimento a unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B. Non rileva che si tratti di un acquirente che acquista la “prima casa”, o che si tratti di abitazioni escluse dalle agevolazioni fiscali, perché accatastate nelle categorie “di lusso” (A/1, A/8 e A/9). Un elemento determinante è sicuramente la classe energetica, il contratto di compravendita da cui deriva il diritto deve essere effettuato tra il 1° gennaio 2023 e il 31 dicembre 2023, e deve trattarsi di un contratto definitivo (non è ammesso il preliminare). Non sono detraibili gli acconti (di IVA) che siano stati versati nel 2022 per un rogito da stipularsi nel 2023, né sono detraibili gli acconti (di IVA) che siano versati nel 2023 per un rogito da stipularsi nel 2024. L'agevolazione dovrebbe riguardare anche l'IVA pagata per le pertinenze dato che il regime delle pertinenze segue, per legge, il regime del bene principale. Non pare possibile che l'agevolazione possa estendersi all'acquisto di una pertinenza da asservire a un'abitazione già di proprietà del contribuente avendola acquistata prima del 2023. Agevolazione IVA per il riacquisto della prima casa Come detto, l'agevolazione vedrà i suoi effetti nella dichiarazione del prossimo anno, tuttavia con riferimento all'IVA pagata nell'ambito dell'acquisto di immobili abitativi vi sono altre importanti agevolazioni da utilizzare nella dichiarazione di quest'anno (Mod. 730/2023).  Ricordando che l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, è assoggettato ad IVA, (o imposta di registro) a seconda della natura del soggetto dal quale l'immobile è acquistato, è prevista una disposizione agevolativa per il contribuente che entro un anno dalla vendita di un immobile destinato a propria abitazione principale, (acquistato aliquota IVA agevolata), riacquista un'altra abitazione non di lusso. È stato chiarito dall'Agenzia delle Entrate che il credito d'imposta spetta anche nel caso in cui il contribuente effettua il nuovo acquisto prima di vendere la casa pre-posseduta, e la cessione di quest'ultima deve avvenire entro un anno dal nuovo acquisto. L'agevolazione consiste nel riconoscimento di un credito d'imposta, di importo massimo pari all'ammontare dell'IVA pagata (o dell'imposta di registro) dal contribuente in relazione all'atto di acquisto della prima abitazione agevolata. Il credito d'imposta può essere utilizzato: in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione dei redditi da presentare dopo la data dell'acquisto agevolato; utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6602”; in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul secondo acquisto (il credito d'imposta non può essere utilizzato per compensare l'IVA dovuta in relazione all'acquisto della nuova abitazione). Sempre con riferimento all'IVA occorre considerare l'imposta indicata nella fattura relativa all'acquisto dell'immobile alienato, nonché agli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti. Nel caso in cui l'immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d'imposta, deve essere considerata l'IVA indicata in tutte le fatture emesse dall'appaltatore per la realizzazione dell'immobile. Acquisto prima casa Under-36 L'agevolazione IVA per gli immobili abitativi, oltre che per il riacquisto, è prevista anche per le cessioni soggette ad IVA con riferimento all'acquisto della prima casa per i giovani sotto i 36 anni, i quali oltre al requisito dell'età devono possedere un valore Isee non superiore a 40mila euro annui. Per gli atti stipulati nel 2022, l'Isee è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020, per gli atti stipulati nel 2023, l'Isee è riferito ai redditi del 2021. L'importo del credito d'imposta è commisurato all'ammontare dell'IVA corrisposta in relazione all'acquisto dell'immobile con applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 4%. Il credito può essere utilizzato nella prima dichiarazione dei redditi successiva all'acquisto, ovvero nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui è stato effettuato l'acquisto. Anche in questo caso il credito d'imposta può essere utilizzato in: diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, e catastali; in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare in seguito alla data di acquisto dell'immobile; in compensazione nel modello F24 (codice tributo 6928). I giovani under 36, che hanno maturato un credito d'imposta a seguito dell'acquisto della prima casa assoggettata a IVA, devono compilare il rigo G8 della sezione sesta del quadro G crediti d'imposta del modello 730/2023. Il bonus spetta ai giovani che non devono avere compiuto 36 anni nel corso dell'anno in cui hanno acquistato la prima casa.