Canoni di locazione non percepiti: recupero delle imposte in dichiarazione

Le regole generali sul computo ai fini fiscali dei redditi fondiari sono previste dall'art. 26 del DPR 917/1986. In particolare, i contribuenti che possiedono immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale e percepiscono dagli stessi redditi fondiari, sono tenuti a far concorrere il relativo ammontare, indipendentemente dalla percezione, al reddito complessivo da tassare in dichiarazione dei redditi. A tal fine, i dati devono essere indicati nel quadro B del modello 730, ovvero nel quadro RB del modello Redditi. Qualora i redditi derivino da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e gli stessi non siano stati percepiti, i canoni non concorrono a formare il reddito se la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento, effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Tale disposizione, applicabile ai canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020, è stata introdotta dall'art. 3-quinquies del DL 34/2019 (novellato dall'art. 6-septies del DL 41/2021), sostituendo l'originaria previsione che prevedeva, invece, la decorrenza della detassazione dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Sul punto, è opportuno precisare che, tale regola, vige solo per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Nel caso di immobili commerciali, infatti, il locatore sarà tenuto a tassare i canoni, se pur non effettivamente riscossi, fino alla risoluzione del contratto di locazione. Pertanto, affinché i canoni di locazione non riscossi siano esclusi dal reddito complessivo del locatore e, quindi, dalla tassazione, devono essere rispettate le seguenti condizioni: l'immobile oggetto del contratto di locazione è ad uso abitativo; il conduttore è in stato di morosità, non avendo corrisposto al locatore i canoni nei termini stabiliti dal contratto (art. 1587, c.c.); il locatore ha intimato lo sfratto a norma dell'art. 658 del c.c. o ha chiesto l'ingiunzione di pagamento, ai sensi dell'art. 1219 del c.c. Tuttavia, nel caso di canoni di locazione non percepiti, in tutto o in parte, in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi è necessario considerare un'ulteriore fattispecie, ossia se il procedimento di convalida di sfratto per morosità, si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (30 novembre 2023), ovvero, per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se entro il medesimo termine è stata effettuata l'ingiunzione di pagamento o l'intimazione di sfratto per morosità. Se tale ipotesi è soddisfatta, occorre compilare il quadro RB del modello Redditi o il quadro B del modello 730, indicando: in colonna 6 “Canone di locazione”, la quota di canone effettivamente percepita; in colonna 7 “Casi particolari”, il codice 4. Diversamente, se la convalida dello sfratto o l'ingiunzione di pagamento avviene successivamente al termine di presentazione della dichiarazione, il locatore dovrà assoggettare a tassazione anche i canoni non riscossi. Si evidenzia, altresì, che qualora non venga percepito alcun canone sarà, comunque, assoggettata a tassazione la rendita catastale. Credito d'imposta canoni non percepiti Per i canoni di locazione non riscossi e per i quali è stata comunque assolta la tassazione, il suindicato art. 26 riconosce al locatore un credito d'imposta pari alle imposte versate sulle somme non percepite. Per determinare il credito d'imposta spettante, è necessario calcolare le imposte pagate in più, relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all'accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto dei canoni non riscossi. Nell'effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto: della rendita catastale degli immobili; di eventuali rettifiche ed accertamenti. A tal fine, è bene ricordare che, relativamente ai periodi d'imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte e del conseguente credito, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni. Di conseguenza, in sede di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d'imposta 2022, è possibile effettuare il calcolo considerando le dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2012, purché, per ciascuna delle annualità, risulti accertata la morosità del conduttore nell'ambito del procedimento di convalida dello sfratto, conclusosi nel 2022. Il credito d'imposta per canoni di locazione non percepiti, dev'essere indicato: nel quadro G, al rigo G2, del modello 730/2023; nel quadro CR, rigo CR8, del modello Redditi 2023. Utilizzo del credito Il contribuente cui spetta il credito d'imposta per canoni di locazione non percepiti, si avvale dello stesso nell'ambito della prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e, comunque, non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale. In alternativa, è possibile presentare agli uffici finanziari competenti, sempre entro i termini di prescrizione sopra indicati, un'apposita istanza di rimborso. Riscossione successiva dei canoni Nell'eventualità in cui il locatore riscuota successivamente, in misura totale o parziale, i canoni non percepiti nei periodi d'imposta di riferimento, lo stesso dovrà applicare al maggior reddito imponibile rideterminato la tassazione separata, ai sensi all'art. 21 del TUIR, con le regole previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso d'imposta o di oneri dedotti dal reddito complessivo, ovvero per i quali si è fruito della detrazione in periodi d'imposta precedenti (art. 17, c. 1, lett. n-bis), TUIR). Pertanto, per tali redditi, l'imposta è determinata applicando all'ammontare percepito, l'aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all'anno in cui essi sono percepiti. In alternativa, potrà applicare la tassazione ordinaria. Per la tassazione separata dei canoni riscossi successivamente, il contribuente deve indicare il maggior reddito: nel quadro D, rigo D7, del modello 730, utilizzando il codice 3; nel quadro RM, rigo RM9, del modello Redditi. Nel caso in cui si scelga, invece, la tassazione ordinaria, occorre barrare la colonna 2 de rigo RM9 e compilare il rigo RM15.