Modello 730: come indicare i redditi derivanti da locazioni brevi

I redditi da locazioni brevi, dette anche locazioni “airbnb”, possono trovare indicazione all'interno del modello 730 sia nel quadro B, che riguarda i redditi dei fabbricati, sia nel quadro D, riferito agli altri redditi, a seconda che derivino, rispettivamente, da locazione ovvero da sublocazione o dalla messa a disposizione dell'immobile a titolo oneroso dal comodatario. Non possono, invece, essere indicati nel modello 730 i redditi da locazioni brevi qualora configurino reddito d'impresa. Facendo presente che la particolare disciplina delle locazioni brevi riguarda gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, locati o sublocati o concessi a titolo oneroso da persone fisiche che agiscono al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, l'art. 4, DL 50/2017, rubricato appunto «Regime fiscale delle locazioni brevi», norma tali locazioni stabilendo che per brevi non solo si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni per ogni singola pattuizione contrattuale, ma che in tale tipologia contrattuale rientrano anche i contratti di locazione che includono «la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali». Chiarimenti delle Entrate Con circ. AE n. 24/E del 12 ottobre 2017, l'Agenzia delle entrate ha specificato che le locazioni brevi possono anche comprendere altri servizi «che corredano la messa a disposizione dell'immobile» come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, anche se non contemplati dall'art. 4, DL 50/2017, in quanto risultano essere strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile, costituendone un elemento caratterizzante che incide sull'ammontare del canone o del corrispettivo. I redditi da locazione, dunque, possono derivare sia da locazione diretta dell'immobile, sia dalla sublocazione o messa a disposizione a titolo oneroso dello stesso, qualora, naturalmente, in questi ultimi casi vi sia l'autorizzazione del locatore. Nel primo caso per il locatore i redditi rientrano in quelli fondiari e, pertanto, vanno dichiarati all'interno del modello 730 nel quadro B indicando, nella colonna 2 “Utilizzo” il codice “3”, mentre va indicato il codice “9” qualora si tratti di immobile dato in uso gratuito ad un terzo, e da questi locato con il regime delle locazioni brevi. In questo secondo caso, per il sublocatore ovvero per il comodatario che mette a disposizione a titolo oneroso l'immobile, tale reddito costituisce reddito diverso e va indicato nel quadro D, e più precisamente all'interno del rigo “D4” indicando nella colonna “3” il codice “10”, a meno che nel corso del periodo d'imposta 2022 non siano stati locati più di 4 appartamenti. Se così fosse, infatti, in base a quanto disposto dall'art. 1, co. 595-597, L. 178/2020, l'attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del c.c., in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi; in questo caso per la dichiarazione dei redditi non può essere utilizzato il modello 730 in quanto deve essere compilato il quadro per la determinazione del reddito d'impresa, presente all'interno della dichiarazione dei redditi riferita alle persone fisiche (Redditi PF). Si considera altresì esercitata in regime d'impresa anche l'attività di locazione breve qualora vengano offerti servizi accessori non «strettamente funzionali alle esigenze abitative», come chiarito con la citata circolare dell'Agenzia delle entrate n. 24/E del 2017, che individua, esemplificativamente, tali servizi aggiuntivi non strettamente legati alle esigenze abitative, nella somministrazione di pasti, nella messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, in quanto per la messa a disposizione di tali servizi è richiesto un livello minimo di organizzazione. Per i contratti di locazione e di sublocazione di durata non superiore a 30 giorni il locatore, il sublocatore e il comodatario possono scegliere di assoggettare il reddito derivante dalle locazioni brevi a cedolare secca, che è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali, fissata nella misura del 21%. In questo caso, nel quadro B del modello730 è necessario barrare la casella “B11”, denominata “Cedolare secca”, mentre sublocatore e comodatario dovranno barrare la casella “2” presente all'interno del rigo “D4” del quadro D. Come disposto dall'art. 4, co. 5, DL 50/2017, qualora il pagamento dei canoni o dei corrispettivi relativi alle locazioni brevi avvenga per il tramite di intermediari immobiliari, anche attraverso portali online, questi devono operare, all'atto del pagamento, una ritenuta del 21% sull'ammontare incassato, provvedendo al relativo versamento, tramite F24, entro il giorno 16 del mese successivo, con il codice tributo “1919”, come specificato con ris. AE n. 88/E del 2017, e certificando al locatore l'ammontare complessivo delle ritenute operate. Tali ritenute, che sono operate anche dagli intermediari non residenti e che si applicano anche sull'importo dei servizi accessori a meno che tali spese non siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti, sono a titolo d'imposta se in dichiarazione dei redditi o all'atto della registrazione del contratto locatore, sublocatore e comodatario hanno optato per l'applicazione della cedolare secca. Le ritenute subite vanno indicate all'interno del rigo “F8” del quadro “F” del modello 730, e devono corrispondere a quelle indicate nella Certificazione Unica 2023 compilata dall'intermediario, all'interno del quadro «Certificazione Redditi – Locazioni brevi». Il reddito fondiario va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non sia stata rilasciata. Qualora, però, il corrispettivo sia stato percepito nel 2022 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2023, la tassazione va rinviata all'anno in cui la locazione è effettivamente effettuata. Per quanto riguarda, invece, il reddito derivante dalla sublocazione o dalla messa a disposizione a titolo oneroso dal comodatario, esso va tassato nell'anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo. Si ricorda, infine, che il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo per determinare l'eventuale condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito. ...