Legittimità della clausola che addebita al conduttore le tasse dell’immobile

La società conduttrice stipula con la società locatrice un contratto di locazione ad uso commerciale di un complesso immobiliare. Il contratto in esame prevede la traslazione di tutti gli oneri tributari in capo alla conduttrice. In particolare, la clausola in esame precisa che «nel corso dell'intera durata del presente contratto: il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati ed al presente contratto tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi; il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito». Secondo la conduttrice la clausola in esame è nulla e, di conseguenza, ha chiesto nei confronti della locatrice la restituzione degli oneri tributari versati alla stessa.

A questo proposito, i giudici di merito respingono le richieste di parte conduttrice, evidenziando che l'obbligo del conduttore di rimborsare al locatore le tasse e le imposte, relative ai beni locati, previste a carico del locatore, non impone al conduttore un "onere accessorio" e, quindi, non è in contrasto con le disposizioni della l. n. 392 del 1978. Inoltre, la clausola del contratto non violerebbe il principio costituzionale di contribuzione alla spesa pubblica in ragione della propria capacità contributiva affermato dalle predette norme inderogabili.

Ebbene, ai fini di una corretta disamina della decisione del giudicante, occorre esaminare alcune questioni.

Valutazione delle clausole del contratto

L'art. 1418, comma 1, c.c. prevede che il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. La disposizione si giustifica considerando il carattere imperativo delle norme violate che, come tale, non può che condurre alla nullità del negozio; inoltre, la previsione consente di sanzionare anche ipotesi che, pur illecite, non dovessero rientrare nella previsione di causa illecita.

Oneri accessori

L'art. 9, comma 1, l. n. 392/1978 prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Dunque si tratta di quelle spese necessarie per il mantenimento e la conservazione dell'immobile, e si aggiungono al canone di locazione. Quindi non rientrano le spese riguardanti le tasse o le imposte.

L'interpretazione del contratto

Ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate va verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, le singole clausole dovendo essere considerate in correlazione tra loro procedendosi al relativo coordinamento ai sensi dell'art. 1363 c.c., giacché per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato.

Oggetto della tassazione

Nella presenza vicenda, l'oggetto della clausola in argomento sono non già le imposte dirette gravanti sulla locatrice bensì meramente quelle gravanti sull'immobile e inerenti allo stipulato contratto (quindi l'IMU). Dunque, la clausola contrattuale è stata intesa come un'ulteriore voce o componente (la somma corrispondente a quella degli assolti oneri tributari) costituente integrazione del canone locativo, concorrendo a determinarne l'ammontare complessivo a tale titolo dovuto dalla conduttrice. Quindi, trattandosi di canone di locazione ab origine realmente pattuito tra le parti, risulta nel caso non integrata la violazione del divieto posto all'articolo 79 della l. n. 392/1978.

Il ragionamento del giudice

Conformemente all'orientamento giurisprudenziale in esame, secondo i giudici di legittimità (Cass. 27474/2022), la clausola di un contratto di locazione (nella specie, ad uso diverso), che attribuisca al conduttore l'obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, manlevando conseguentemente il locatore, non è affetta da nullità per contrasto con l'articolo 53 Cost., configurabile quando l'imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito ma da un soggetto diverso, obbligatosi a pagarla in vece e conto del primo qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge (Cass. civ., S.U., 8 marzo 2019, n. 6882). Sostanzialmente, le Sezioni Unite, muovendo dal dato letterale e intendendo il termine “manlevare” nel senso di “operare un rimborso a carico del conduttore”, hanno considerato la clausola di cui si tratta alla stregua del complessivo tenore del contratto, rilevando che le parti abbiano nella specie determinato il canone in due diverse componenti, ovvero con due distinte clausole contrattuali di un unico atto. Di conseguenza, hanno considerato la clausola contrattuale in coerenza con gli interessi delle parti.

Pertanto, è valida la clausola di un contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione che attribuisce al conduttore l'assunzione di ogni tassa, imposta ed onere relativo al bene locato ed al contratto, con conseguente rimborso in favore del locatore.

Per le ragioni esposte, il ricorso è stato rigettato.