La cessione di un centro commerciale non ultimato è conferimento d’azienda

Con la risposta n. 549 del 4 novembre 2022, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione di un centro commerciale non ultimato unitamente alle relative autorizzazioni e licenze e ai contratti in corso di esecuzione configura come un complesso di beni qualificabile come azienda e funzionale al proseguimento dell'oggetto sociale da cui traggono origine (l'ultimazione del centro commerciale).

Si ricorda che l'azienda è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa (art. 2555 c.c.); per beni si intendono sia quelli materiali che immateriali sia i rapporti giuridico-economici suscettibili di consentire l'esercizio dell'attività di impresa (Circ. AE 19 dicembre 1997 n. 320). Ne consegue che l'azienda (e, al pari, un suo ramo) può essere definita come un insieme di beni eterogenei, non necessariamente di proprietà dell'imprenditore, costituenti un complesso caratterizzato da un'unità funzionale, determinata dal coordinamento realizzato dall'imprenditore tra i diversi elementi patrimoniali e dall'unitaria destinazione dei medesimi ad uno specifico fine produttivo.

Nel caso di specie, la società istante aveva come obiettivo la realizzazione di un centro commerciale, ma è stata dichiarata fallita. Chiede di sapere se il complesso di beni immobili iscritti nell'attivo patrimoniale, che risultano in parte ultimati e oggetto di contratti di affitto d'azienda e in parte ancora in costruzione, possa qualificarsi come azienda nell'ambito del conferimento che vorrebbe effettuare a favore di una nuova società (c.d. Newco).

Per effetto del conferimento, saranno trasferiti alla Newco i seguenti beni:

• complesso immobiliare parzialmente ultimato destinato a centro commerciale;
• autorizzazioni e licenze commerciali necessarie;
• altri beni, diritti e crediti nonché le azioni revocatorie, restitutorie e/o risarcitorie e di recupero dei crediti già nella titolarità della società fallita;
• i contratti in corso di esecuzione (affitto, assicurazione, gestione dei servizi di vigilanza, amministrazione di condominio, manutenzione generale delle aree e degli impianti e fornitura energia elettrica e gas naturale).

La società che avanza la proposta di concordato entra in possesso di un complesso di beni caratterizzato da un'unità funzionale tale da rendergli possibile il perseguimento dell'originario oggetto dell'impresa; tale complesso di beni è qualificabile come azienda e, pertanto, la fattispecie configura un conferimento d'azienda (art. 176 DPR 917/86) e si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa.

Fonte: Risp. AE 4 novembre 2022 n. 549