Si alla detrazione del 75% per interventi su immobili locati

Con la Risp. AE 6 settembre 2022 n. 444, l'Agenzia delle Entrate risponde all'istante, società proprietaria di tre immobili regolarmente concessi in locazione, classificati tra i beni strumentali per natura. Alcuni dei conduttori hanno chiesto alla locatrice Società di effettuare degli interventi rivolti alla eliminazione delle barriere architettoniche.

Quesito

Secondo la società la norma non individua i soggetti beneficiari, difatti, nell'individuare gli immobili che godono dell'agevolazione, la norma si limita a menzionare gli «edifici esistenti» senza ulteriori specificazioni.  Per le ragioni esposte, la società Istante ha posto al Fisco l'interrogativo della possibilità di fruire della detrazione prevista dall'art. 119-ter DL 34/2020.

A questo proposito, la società ritiene che:

• il caso deve essere risolto riconoscendo al locatore che fa l'intervento di eliminazione delle barriere architettoniche il bonus del 75%. In tal caso, la sua collocazione è al di fuori dell'art. 119 DL 34/2020. Sicché, tale circostanza lascia supporre che la detrazione possa spettare non solo ai soggetti privati ma anche alle attività di impresa (soggetti IRPEF ed IRES);
• in caso di accordi differenti tra locatore e conduttore, la stessa spesa potrebbe essere sostenuta dal conduttore, se autorizzato dal proprietario, e in questo caso al conduttore rimarrebbe il beneficio del credito di imposta nella misura del 75% da ripartirsi in 5 anni.

Aspetti generali sulle detrazioni di interventi di abbattimento delle barriere architettoniche

La principale definizione normativa è data dall'art. 2 lett. a) DM 14 giugno 1989 n. 236, secondo cui le barriere architettoniche sono:

• gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
• gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
• la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

Premesso ciò, ai fini di una maggiore comprensione delle detrazioni per gli interventi in commento, occorre evidenziare le percentuali (bonus) attuali.

Bonus 50%

La detrazione IRPEF per ristrutturazione edilizia dell'immobile è disciplinata dall'art. 16-bis c. 1 lett. e) TUIR.  Secondo quanto riportato dalla Guida del Fisco (gennaio 2022), per gli interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili è possibile fruire di una detrazione IRPEF pari al:

• 50%, da calcolare su un importo massimo di € 96.000, se la spesa è sostenuta nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2024;
• 36%, da calcolare su un importo massimo di € 48.000, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2025.

È evidente che nel 2022 il bonus barriere architettoniche al 50% non sarà utilizzato, in quanto si potrà usare quello al 75% o, se ci sono le condizioni, al 110%.

Bonus 110%

Il bonus barriere architettoniche 110% - intervento trainato (sia da ecobonus che da sismabonus) è previsto dall'art. 119 c. 2 e 4 DL 34/2020. Questo significa che i lavori di eliminazione delle barriere architettoniche devono avvenire contestualmente agli interventi trainanti, come l'isolamento termico delle superfici opache, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti o interventi di messa in sicurezza statica della struttura.  I lavori che possono essere eseguiti usufruendo dell'incentivo fiscale al 110% sono quelli previsti dall'art. 16-bis TUIR (DPR 917/186), includendo però anche quelli effettuati in favore di persone over 65.

Bonus del 75%

Infine, in argomento, si osserva che la L. 234/2021 (Legge di bilancio 2022) ha introdotto una nuova agevolazione, valida solo per le spese sostenute nel 2022, per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti. La nuova agevolazione consiste in una detrazione d'imposta del 75% delle spese documentate sostenute nel periodo tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2022 e va ripartita tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo. La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a:

• € 50.000, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• € 40.000, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• € 30.000, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.  

Soluzioni del Fisco

Alla luce delle argomentazioni innanzi esposte, il Fisco con la Risp. AE 6 settembre 2022 n. 444, ha precisato che:

• l'istante (società) nella misura in cui sostiene le spese per gli interventi agevolabili, a parere dell'Agenzia, se le spese stesse siano rimaste a proprio carico, può fruire della detrazione di cui dell'art. 119-ter Decreto Rilancio anche per gli interventi riguardanti immobili posseduti da società non utilizzati direttamente ma destinati alla locazione;
• inoltre, confermando la tesi dell'istante, secondo l'Agenzia la detrazione può spettare ai detentori dell'immobile a condizione questi ultimi abbiano sostenuto le spese per tali interventi (per la cui esecuzione è comunque richiesto il consenso del proprietario) e che gli immobili in questione siano dallo stesso detenuti in base ad un contratto di locazione regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.