Prima casa: decadenza parziale in caso di usufrutto a tempo determinato

Chi acquista un immobile con i benefici prima casa e, prima di cinque anni dall'acquisto agevolato, costituisce a favore di un terzo un diritto di usufrutto sull'abitazione decade dall'agevolazione limitatamente alla parte di prezzo corrispondente al diritto ceduto. Lo stesso accade se il diritto di usufrutto è a tempo "determinato".

Il principio si ricava dalla Risposta a interpello n. 441 pubblicata dall'Agenzia delle Entrate il 30 agosto 2022.

Nel caso di specie un cittadino italiano residente all'estero, nel 2021 ha acquistato in Italia un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione prima casa (Nota II-bis art. 1 Tariffa, Parte I, All. DPR 131/86). Non potendo prevedere, per motivi lavorativi, di trasferire la propria residenza in Italia in tempi brevi, il contribuente sta valutando se costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato a favore della propria moglie. Così facendo la moglie (usufruttuario) acquisirebbe il possesso dell'immobile solo per un tempo predeterminato, trascorso il quale il marito ritornerebbe pieno proprietario della casa.

Secondo le Entrate la soluzione immaginata produce per il contribuente la cd. decadenza parziale dall'agevolazione prima casa, ovvero la decadenza che opera proporzionalmente al valore del diritto parziario ceduto prevista dall'art. 1, c.4, Nota II-bis Parte prima TUR. Ai sensi della menzionata norma, ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi. La base imponibile, su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ai fini del recupero della differenza dovuta, dovrà essere rapportata al valore dell'usufrutto a tempo determinato, calcolato ai sensi dell'art. 48 DPR 131/86 ("Valore della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione") che fa espresso rinvio all'art. 46 DPR 131/86 ("Rendite e pensioni").

In particolare, sul valore dell'annualità calcolata in base all'art. 48 DPR 131/86, si applicheranno i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto di cui al prospetto dei coefficienti allegato al DPR 131/86, con riferimento alla data di acquisto. Il valore del diritto reale parziario trasferito verrà preso in considerazione per il calcolo delle somme dovute a seguito della decadenza parziale.

Fonte: Risp. AE 30 agosto 2022 n. 441