Sismabonus acquisti ammesso anche per il leasing finanziario

Leasing finanziario

L'art. 1 c. 136 L. 124/2017 definisce “il leasing finanziario come il contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'art. 106 D.Lgs. 385/93, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l'obbligo di restituirlo”. Dunque, il leasing finanziario (o locazione finanziaria) è un contratto mediante il quale un soggetto concede a un altro la disponibilità di un bene per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo periodico (canone), attribuendogli la facoltà di acquistare la proprietà di tale bene alla scadenza del contratto, mediante versamento di un prezzo prestabilito. Invero, il concedente mette a disposizione dell'utilizzatore il bene (appositamente acquistato o fatto costruire) per un certo periodo di tempo, con l'obbligo a carico dell'utilizzatore di pagare, come restituzione del finanziamento, canoni periodici, il cui ammontare complessivo tiene conto dell'esborso fatto dal concedente per l'acquisto o per l'appalto del bene. Il canone nel leasing finanziario rappresenta quindi non tanto il corrispettivo per la locazione del bene quanto la modalità di restituzione del finanziamento, che è pari al costo del bene aumentato del compenso per l'attività del concedente (sotto forma di interessi sul capitale investito). La concessione in godimento del bene ha funzione strumentale rispetto alla vendita; per tale motivo l'utilizzatore, alla scadenza prestabilita, può esercitare l'opzione di riscatto del bene stesso, acquisendolo in proprietà dietro pagamento di un importo, mentre il mantenimento della proprietà in capo al concedente ha essenzialmente funzione di garanzia.

Sismabonus acquisti

l comma 1-septies dell'art. 16 DL 63/2013, prevede che qualora gli interventi siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% e dell'85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a € 96.000 per ciascuna unità immobiliare. In particolare, la norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. «sisma bonus» si differenzia da quest'ultimo in quanto beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

Riconoscimento del Sismabonus acquisti in caso di contratto di leasing finanziario

Sulla questione in esame, secondo una società di leasing, la disciplina agevolativa in argomento non richiama espressamente la proprietà ma l'acquirente delle unità immobiliari senza fornire ulteriori indicazioni. Alla luce di ciò, la società in commento ha posto al Fisco l'interrogativo dell'agevolazione del «Sismabonus acquisti», in particolare, se con il termine acquirente si debbano intendere coloro che divengono titolari del diritto di proprietà, ovvero se il temine usato si possa riferire a tutti coloro che ottengono dal venditore un diritto reale (ad esempio usufruttuario) ovvero ancora se l'acquirente debba invece identificarsi con il soggetto che acquisisce l'immobile indipendentemente dalla forma tecnico-giuridica o finanziaria usata.

Soggetto acquirente

La società ritiene che l'agevolazione Sismabonus acquisti possa essere fruita anche da un soggetto acquirente non proprietario o da un' acquirente che decida di finanziare l'operazione con un contratto di leasing immobiliare. In tal caso, infatti, il termine acquirente deve essere interpretato in senso lato e può comprendere alternativamente i soggetti che acquisiscono diritti reali sull'immobile e, occorrendone la fattispecie, quelli che invece scelgono di formalizzare l'acquisto in locazione finanziaria.

Applicabilità dell'agevolazione

A questo proposito, l'Agenzia dell'Entrate (Risp. AE 20 aprile 2022 n. 202) ha dato parere positivo nel caso in cui nel contratto di leasing finanziario si prevede che la società di leasing acquisti gli immobili oggetto degli interventi agevolabili, al prezzo già concordato tra l'istante e l'impresa di costruzioni che li ha effettuati, al solo scopo di concederli in locazione finanziaria alla società interpellante e, inoltre, che gli oneri di qualunque natura derivanti dalla distruzione o dalla perdita dei beni oggetto del contratto per qualsiasi ragione (sinistro, furto o altri eventi) sono sempre a carico dell'istante. Invero, nel presupposto che la società che ha realizzato gli interventi agevolabili sia un'impresa «di costruzione o ristrutturazione immobiliare» e che si provveda alla stipula dell'atto avente ad oggetto il leasing finanziario entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, l'utilizzatore può fruire delle detrazioni di cui all'art. 16 c. 1-septies DL 63/2013. Proprio in considerazione dello schema contrattuale qui rappresentato che consente di operare una piena equiparazione con l'acquisto in proprietà, inoltre, l'ammontare della detrazione di cui al più volte citato comma 1-septies, fermo restando il limite massimo di spesa posto dalla disposizione qui in esame pari a € 96.000 per ciascuna unità immobiliare, dovrà essere commisurata al prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita stipulato tra il soggetto che ha realizzato gli interventi agevolabili e la società di leasing.