Plusvalenza da lease back tassata in base alla durata del leasing

La necessità di reperire liquidità da parte delle aziende, induce spesso l'imprenditore a ricercare, nel panorama aziendalistico, forme contrattuali che permettono di crearla. L'operazione di lease back è tra quelle che possono generare liquidità immediata.

Lease back

L'operazione di vendita e retrolocazione finanziaria, comporta la vendita di un bene e successiva locazione finanziaria dello stesso bene dal compratore al venditore.

La dottrina configura il lease back come operazione economica complessa, rispondente ad una specifica esigenza, caratteristica dell'attività imprenditoriale, e cioè quella del venditore-utilizzatore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi di natura finanziaria, di ottenere con immediatezza liquidità mediante l'alienazione di un suo bene strumentale, per esempio un capannone industriale, conservando di questo l'uso, e con facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto. (Cass. 15 ottobre 1995 n. 10805).

L'esigenza di liquidità monetaria da parte dell'imprenditore sta a significare, avuto riguardo alla sostanza economica dell'operazione, che questi è spinto dalla necessità di ottenere un finanziamento, che viene effettuato appunto dalla società di leasing in favore dell'imprenditore richiedente.

Nell'operazione di lease back il prezzo che viene corrisposto dalla società di leasing, ha la sostanza di un finanziamento da questa erogato in favore dell'imprenditore alienante, con obbligo di restituirlo, nei termini convenuti, nella misura e con gli interessi previsti convenzionalmente.

La restituzione, più precisamente, viene concordata mediante pagamenti periodici nel corso del godimento del bene da parte dell'imprenditore e il versamento del prezzo per il riacquisto del bene con l'esercizio del diritto di opzione.

Si osserva che la validità di questa operazione risiede nel fatto che il bene, oggetto del contratto, rimane sempre nelle “mani” dell'impresa, con possibilità di proseguire l'attività con disponibilità finanziarie liquide generate dalla vendita del bene (poi retrolocato) alla società di leasing.

Contabilità e fisco

L'OIC 12 stabilisce che l'eventuale plusvalenza (differenza positiva tra il prezzo di vendita del bene ed il suo valore netto contabile alla data della vendita) che si dovesse determinare è rilevata in conto economico lungo la durata del contratto di locazione finanziaria. Quanto precede rispecchia il dettato previsto dall'art. 2425-bis c.c., il cui c. 4, dispone che “le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”.

Al contrario, la minusvalenza (differenza negativa tra il prezzo di vendita del bene ed il suo valore netto contabile alla data della vendita) è rilevata per intero nel conto economico all'atto della compravendita.

Sotto il profilo fiscale, la plusvalenza è tassabile interamente nell'esercizio di realizzo ovvero in cinque periodi d'imposta, se ricorrono i presupposti previsti dall'art. 86 c. 4 TUIR. Ciò comporta la rilevazione in contabilità delle imposte anticipate, giustificate dal fatto che il frazionamento della tassazione della plusvalenza (cinque anni) è più breve di quello civilistico (durata del contratto di leasing).

L'Agenzia delle Entrate, a seguito della pubblicazione della sentenza della Cass. 23 agosto 2016 n. 35294, con la Ris. AE 23 giugno 2017 n. 77/E, sull'argomento, ha precisato che l‘impostazione civilistica dell'operazione di retrolocazione finanziaria, secondo la quale la plusvalenza si imputa in conto economico in base alla durata del contratto, possa valere anche ai fini fiscali, per cui la plusvalenza concorrerà alla formazione del reddito:

• in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria;
• a partire dal momento in cui inizia a decorrere il contratto di locazione finanziaria.

In merito allea minusvalenza scaturente dall'operazione di sale and lease back, l'Agenzia delle Entrate, con la Circ. AE 23 giugno 2010 n. 38/E, ha chiarito che “nell'ipotesi in cui dall'operazione di lease back emerga una minusvalenza a valore di mercato, nei limiti di quanto imputato a conto economico nell'esercizio di competenza, si ritiene che la stessa sia deducibile nell'esercizio medesimo ai sensi del combinato disposto degli art. 101 TUIR e art. 109 c. 2 lett. a) TUIR”. Ne deriva che, la minusvalenza è interamente deducibile solo se il prezzo di cessione del bene corrisponde effettivamente al suo valore di mercato. Diversamente, qualora la vendita del bene sia effettuata a un valore inferiore a quello di mercato, la minusvalenza da imputare all'esercizio è pari alla differenza tra il valore netto contabile e prezzo di mercato, mentre, la differenza, deve essere ripartita in funzione della durata del contratto, come integrazione dei minori importi dei canoni di leasing.

Nei fatti, l'operazione è la seguente: valore contabile del bene € 100, valore di mercato € 70 con prezzo di vendita € 60: la differenza tra € 100 e € 70, vale a dire € 30, deve essere riconosciuta immediatamente nell'esercizio di vendita, mentre, la differenza tra € 70 e € 60, ossia € 10, deve essere differita lungo la durata del contratto di leasing a condizione che sia compensata da canoni futuri inferiori al mercato, altrimenti anch'essa deve essere imputata a conto economico in un'unica soluzione.

Giurisprudenza

Una recente ordinanza della sezione tributaria della Suprema Corte Cass. 23 giugno 2022 n. 20324, ha confermato l'indirizzo, ormai consolidato, secondo il quale la plusvalenza da cessione del bene in lease back è ripartita, ai fini della tassazione, in funzione della durata del contratto.

Si legge nell'ordinanza “Il dictum del giudice tributario di appello si discosta dalla giurisprudenza di questa Corte (ex multis Cass. 15/07/2020, n. 15024, consolidata, per esempio, da Cass. 19 novembre 2020 n. 26343, anch'essa in tema di imposte dirette; in senso conforme, Cass. Corte di Cassazione - copia non ufficiale 4 di 4 20/10/2021, n. 29236, che, in motivazione, oltre all'arresto sezionale appena menzionato, richiama anche Cass. 27 aprile 2021 n. 11023; Cass. 29 marzo 2006 n. 7296. In senso conforme, in materia di Iva, Cass. 22 giugno 2021 n. 17710), alla quale va dato seguito, secondo cui «In tema di determinazione del reddito d'impresa, la plusvalenza ottenuta dalla cessione di un bene in forza di contratto di “sale and lease back”, contratto socialmente tipico con causa finanziaria (quindi diversa da quella del contratto di vendita), è ripartita, in applicazione dell'art. 2425 bis c.c., in funzione della durata del contratto di locazione”.

Si spera che l'Amministrazione Finanziaria prenda atto di detto orientamento giurisprudenziale, evitando di riprendere a tassazione operazioni simili, che causano tante difficoltà ai contribuenti, evitando altresì di proseguire i contenziosi in essere.

Fonte: Cass. 23 giugno 2022 n. 20324