Comunione gratuita tra colottizzanti: quali sono le implicazioni fiscali?

Nel caso di specie, il contribuente possiede uno dei terreni appartenenti a un'area produttiva che è stata ridimensionata rispetto al Piano regolatore originario. I proprietari della zona ridotta costituiscono un consorzio e intendono procedere all'urbanizzazione e all'edificazione dell'area, ipotizzando di creare un unico lotto comune e trasformando la proprietà esclusiva degli attuali terreni in titolarità di quote indivise di un unico grande ambito. A seguito della messa in comunione dei lotti, il contribuente chiede all'AE quali sono le implicazioni fiscali. Secondo l'AE, l'operazione in questione, avendo una funzione meramente ripartitoria/distributiva, non rientra nel campo di applicazione IVA. Inoltre, considerato che l'atto di messa in comunione è privo di intenti speculativi, che non comporta pagamento di conguagli in denaro e che risulta funzionalmente connesso con la Convenzione di lottizzazione, in quanto intende rimuovere gli squilibri patrimoniali derivanti dalla sua attuazione, l'AE ritiene possa essere ricondotto nell'ambito di applicazione dell'art. 20 della legge Bucalossi (L. 10/77), con conseguente applicazione dell'imposta di registro nella misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale. A tal proposito, l'AE precisa che se gli atti di ridistribuzione sono posti in essere da soggetti che hanno assunto gli obblighi connessi con l'attuazione della Convenzione di lottizzazione, possono beneficiare del regime di favore previsto per l'edilizia economica e popolare (di cui all'art. 32 DPR 601/73). Ciò allo scopo di riequilibrare la capacità edificatoria dei singoli lottizzanti eliminando gli effetti distorsivi derivanti dalla Convenzione di lottizzazione. Inoltre, la messa in comunione dei terreni in un unico lotto fa assumere a ognuno dei proprietari una quota di comproprietà, su ciascun lotto interessato, nella medesima proporzione a ciascuno spettante in relazione alla superficie di pregressa rispettiva competenza, senza che sia previsto il pagamento di conguagli in denaro. Pertanto, l'atto costitutivo della comunione, non avendo effetti traslativi e né permutativi, non genera plusvalenze (di cui all'art. 67 e 68 DPR 917/86). Fonte: Agenzia delle Entrate, Risposta 8 giugno 2022 n. 326