La Ris. AE 4 novembre 2026 n. 42 illustra il regime civilistico e pubblicitario della compravendita immobiliare con riserva di proprietà ex artt. 1523 ss. c.c. 

Pubblicità immobiliare (trascrizione)

Il contratto di vendita immobiliare con riserva di proprietà è soggetto a trascrizione fin dalla stipula ai sensi dell’art. 2643 n. 1 c.c., poiché astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, sebbene l’effetto reale sia differito al saldo prezzo. Per tutelare i terzi, la nota di trascrizione deve rendere conoscibile la presenza del patto di riservato dominio, quale “patto di natura reale” da menzionare ai sensi dell’art. 17 c. 4 L. 52/85 e dell’art. 2659 c.c.. Si raccomanda di indicare nel nomen iuris “compravendita con riserva di proprietà” e di poter aggiungere informazioni (es. data ultima rata) senza nota separata.

Voltura catastale e momento dell’adempimento

Ai fini catastali, la vendita con riserva di proprietà è il titolo che “dà origine” alla vicenda traslativa ai sensi dell’art. 3 DPR 650/72, anche se l’acquisto della proprietà da parte del compratore si perfeziona solo al pagamento integrale del prezzo. L’obbligo di voltura sorge quindi già con la stipula e la registrazione dell’atto, non al saldo dell’ultima rata; il successivo avveramento dell’effetto traslativo non comporta una nuova voltura. L’intestazione catastale all’acquirente è un mero aggiornamento d’archivio e non incide sulla titolarità civilistica, che resta in capo al venditore fino al saldo.

Osservazioni

L’Agenzia, con la Ris. AE 4 novembre 2026 n. 42, stabilisce che:

• ai fini della pubblicità immobiliare, il patto di riservato dominio deve essere espressamente menzionato nella nota di trascrizione, anche attraverso la specifica indicazione del tipo di negozio (“compravendita con riserva di proprietà”);
• l’obbligo di voltura catastale nasce già con la stipula e registrazione del contratto con riserva di proprietà, senza ulteriore voltura al pagamento finale;
• nei registri catastali non servono annotazioni aggiuntive sulla riserva: bastano le ordinarie modalità di aggiornamento, alimentate dalle informazioni contenute nella formalità di trascrizione.

Fonte: Ris. AE 4 novembre 2026 n. 42