Chi gestisce un appartamento su un portale online conosce bene il meccanismo: l’ospite paga il soggiorno alla piattaforma, la piattaforma trattiene la propria commissione (di solito tra il 15 e il 20%, a seconda del portale e dei servizi accessori scelti) e gira il resto al proprietario. Sulla commissione, però, c’è un’IVA che nessuno vede in fattura, perché il prestatore (Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V. e così via) non è stabilito in Italia.

Per il privato che affitta casa senza partita IVA il problema, di fatto, non si pone: il servizio è reso a un consumatore finale e l’imposta, se dovuta, è applicata direttamente dalla piattaforma (in genere attraverso lo sportello unico OSS). Il discorso cambia completamente quando l’host è un soggetto passivo IVA. In tal caso l’intermediazione diventa un’operazione B2B e l’imposta deve essere assolta dal committente italiano con il meccanismo dell’inversione contabile.

È qui che molti forfettari sono caduti in errore, convinti (comprensibilmente, visto il nome del regime) che l’esonero dall’IVA valesse tanto in uscita quanto in entrata. Così non è. E la questione, che fino a ieri interessava una platea limitata, è destinata ad allargarsi: con la Legge di bilancio 2026 (art. 1, comma 17, L. n. 199/2025) la presunzione di imprenditorialità scatta già dal terzo appartamento destinato a locazione breve, con conseguente obbligo di partita IV...