La Risp. AE 15 ottobre 2026 n. 182 riguarda il regime dell’imposta ipotecaria per l’annotazione, nei registri immobiliari, della cessione di un credito già garantito da ipoteca volontaria, quando tale cessione è prestata a garanzia di un nuovo finanziamento a medio-lungo termine soggetto all’imposta sostitutiva ex artt. 15 ss. e 17 DPR 601/73.

L’Agenzia richiama l’art. 15 DPR 601/73, che estende il regime sostitutivo a tutti gli atti e formalità “inerenti” ai finanziamenti a medio-lungo termine (esecuzione, modificazione, estinzione, garanzie e relative surroghe, sostituzioni, cessioni di credito, ecc.), nonché la necessità di opzione scritta ex art. 17 nell’atto di finanziamento. 

La cessione pro solvendo del credito ipotecario è considerata garanzia accessoria del finanziamento, funzionale ad assicurarne il rimborso; l’annotazione ex art. 2843 c.c. è formalità necessaria a rendere opponibile ai terzi il trasferimento dell’ipoteca. 

Alla luce della giurisprudenza (Cass. n. 1957/2019, Cass. n. 5270/2009, Cass. n. 11749/2025), l’Agenzia ritiene che l’annotazione del trasferimento del credito ipotecario rientri tra le formalità inerenti al finanziamento agevolato e sia quindi attratta nel regime di imposta sostitutiva, con esenzione dall’imposta ipotecaria, purché:

• il finanziamento sia a medio-lungo termine;
• nell’atto di finanziamento sia esercitata l’opzione per l’imposta sostitutiva;
• la funzione di garanzia della cessione emerga chiaramente dal contratto di finanziamento.

Fonte: Risp. AE 15 ottobre 2026 n. 182