Il Consiglio Nazionale del Notariato, con Studio n. 36-2026/T del 17 luglio 2026, ha fatto il punto sul regime impositivo cui assoggettare gli atti di trasferimento, a titolo oneroso, posti in essere da un soggetto passivo IVA ed aventi ad oggetto beni immobili classificati in una delle categorie “F”, che comprende le aree urbane (F1), i fabbricati collabenti (F2), i fabbricati in corso di costruzione (F3), i fabbricati in corso di definizione (F4) ed i lastrici solari (F5).

Immobili categoria “F”: quale regime impositivo per i trasferimenti onerosi?

Nel documento, viene anzitutto data rilevanza alle cessioni di un fabbricato in corso di definizione (F4), trattandosi di beni che si trovano ancora nel ciclo produttivo, ritenendo che debbano essere imponibili, al pari di quelle relative ai fabbricati in corso di costruzione (F3), a prescindere da quale sia la sottocategoria che ne formi oggetto.

Più nel dettaglio, con riguardo ad entrambe le due sottocategorie di beni in corso di definizione, si tratterebbe di fabbricati che al momento della cessione si trovano in uno stato di avanzamento che non consente di poterli considerare come fuoriusciti completamente dal circuito produttivo dell’impresa o comunque non ancora pronti per essere inquadrati nel perimetro applicativo dell’art. 10 nn. 8-bis e 8-ter dpr 633/1972. La relativa cessione avrebbe ad oggetto cespiti che vengono trattati quando si trovano ancora in un momento anteriore rispetto alla data di ultimazione.

Infatti, per tali beni F4, sui quali sia in corso un intervento di ristrutturazione ex art. 3, lett. d), dpr 380/2001, a parere del Consiglio, si deve seguire la stessa linea già tracciata dal fisco per le cessioni che abbiano ad oggetto la stessa tipologia di beni, ma di classificazione diversa.

Nello specifico, anche per la cessione di un bene F4 in ristrutturazione non potrà non valere la medesima regola prevista, in generale, per i fabbricati in corso di ristrutturazione, che va a qualificarli come necessariamente imponibili solo se i relativi lavori siano effettivamente iniziati.

Solo da quel momento infatti potrà sostenersi che anche il fabbricato in corso di ristrutturazione, così come quello in corso di costruzione, a prescindere se sia stato classificato come F4, è entrato nel circuito produttivo.

Viceversa, solo se i lavori non siano iniziati e quindi, limitatamente al caso molto marginale e di difficile attuazione di fabbricati classificati come F4 in data anteriore all’inizio della ristrutturazione, alla cessione che li abbia ad oggetto si dovrà ritenere applicabile la disciplina corrispondente alla categoria catastale ordinaria che avevano prima della modifica della classificazione.

Altri immobili di categoria F: F1 (aree urbane), F2 (fabbricati collabenti) e F5 (lastrici solari)

Il documento offre poi un inquadramento ai fini IVA delle cessioni aventi ad oggetto beni classificati nelle categorie F1, F2 e F5 dipende da diversi fattori che, con riguardo alle aree urbane, possono farle rilevare, a seconda della destinazione per l’impossibilità o per l’esclusione dal relativo campo di applicazione, mentre con riferimento ai fabbricati collabenti ed ai lastrici solari ne determinano di norma la qualificazione secondo il regime naturale dell’esenzione IVA, potendo risultare imponibili solo se ne ricorrono i relativi presupposti.

Nella stessa ottica va considerato inoltre che le differenti ricadute sul piano fiscale ne giustificano un’analisi separata, nonostante che le medesime aree urbane, fabbricati collabenti e i lastrici solari siano accomunati dall’essere tutte e tre classificabili nella relativa categoria F soltanto a seguito di un nuovo accatastamento o di una variazione catastale.

Aree Urbane F1

La sola classificazione catastale delle aree urbane nella categoria F1 non consente di ritenere soddisfatto il presupposto oggettivo per farne rientrare le relative cessioni nella disciplina iva prescindendo dalla relativa destinazione urbanistica. Tale conclusione peraltro è valida senza deroghe per tutte le tipologie configurabili di aree urbane. Occorrerà rifarsi alle risultanze degli strumenti urbanistici sia con riferimento alle aree derivanti dalla demolizione totale di tutti i fabbricati presenti su una parcella urbana, che riguardo alle aree ottenute dal frazionamento di unità già censite al Catasto Fabbricati ed infine anche per le cosiddette aree urbanizzate.

Dovendosi prescindere dal mero dato catastale, ai fini del relativo inquadramento in chiave fiscale, occorre tenere sempre presente che l’area urbana è equiparabile ad un terreno e che il regime tributario che si deve applicare alle negoziazioni che le riguardano è quello proprio di tali beni, basato sulle risultante degli strumenti urbanistici. Ciò posto, al pari di quanto previsto per i terreni, se ne potrà verificare l’imponibilità o l’esclusione dalla relativa cessione dal campo di applicazione dell’IVA secondo i presupposti di carattere generale previsti dall’art. 2, comma 3, n. 3, dpr 633/1972.

Fabbricati collabenti

Per quanto concerne i fabbricati collabenti potrà risultare decisivo, ai fini dell’inquadramento delle cessioni che li abbiano ad oggetto, muovere dal presupposto che la relativa classificazione nella categoria F2 dipende solo ed esclusivamente da un nuovo accatastamento o da una variazione catastale.

L’Agenzia delle entrate ha tenuto in considerazione tale elemento, benchè sia giunta a conclusione differente, dal momento che, pur argomentando dal dato che la classificazione catastale del fabbricato “al momento della cessione” resta in generale il criterio di riferimento principale, ha sostenuto che se all’atto della cessione il bene è inquadrato nella categoria F2, la relativa vendita è sempre imponibile IVA poiché non rientrante in una delle categorie catastali ordinarie rispetto alle quali soltanto sarebbe possibile applicare il regime dell’esenzione.

Seguendo tale tesi, per l’imponibilità IVA di una cessione sarebbe sufficiente un semplice accatastamento o una variazione castale e non solo uno degli interventi previsti alle lettere c, d o f dell’art. 3 dpr 380/2001.

Per il Notariato, in mancanza di una specifica normativa che qualifichi in misura differenziata i singoli fabbricati che possono essere ricompresi tra quelli collabenti e dovendo escludersi l’applicazione del comma 8-ter dedicato esclusivamente ai fabbricati strumentali, si applicherà in via unitaria la soluzione prevista dall’art. 10 – 8 bis dpr 633/1972.

Lastrici solari

E’ opportuno precisare che il lastrico solare deve essere considerato per quello che rappresenta al momento dell’atto e non per l’utilizzo che intende effettuarne il soggetto acquirente. Per tale ragione, non rileva che tale soggetto possa renderlo un bene produttivo, poiché ai fini fiscali l’oggetto della cessione va individuato alla data in cui la stessa viene posta in essere e non in chiave prospettica.

Per coerenza ai sensi dell’art. 10 n. 8 bis del dpr 633/1972 non si potrebbe escludere infatti che la cessione in argomento, se operata dal costruttore originario o dal soggetto passivo che vi abbia effettuato interventi di edilizia pesante e se sia posta in essere nei 5 anni dalla relativa ultimazione, è soggetta ad iva. Sarà ugualmente imponibile se, in caso di decorso dei 5 anni, tali soggetti esercitino l’opzione per la relativa applicazione. Di conseguenza sarebbe anche possibile applicare la modalità di assolvimento dell’iva della inversione contabile ove ne ricorrano i requisiti anche in capo al soggetto passivo acquirente. Viceversa se la cessione fosse effettuata da un un’impresa non costruttrice né di rispristino risulterebbe in ogni caso esente. Al fine del corretto inquadramento come per i fabbricati collabenti quindi anche per i lastrici andrà approfondita la relativa “storia edilizia”