La cessione di un immobile su cui sono stati effettuati interventi legati al Superbonus può far scattare la tassazione sulla plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Tuttavia, la normativa prevede importanti eccezioni, in particolare per gli immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo richiesto.

Con la Risp. AE 18 giugno 2026 n. 124, l'Agenzia delle Entrate ha sciolto i dubbi di un contribuente riguardo al calcolo della data di acquisto e ai tempi di residenza dei familiari in un caso complesso di consolidamento della piena proprietà a seguito di rinuncia all'usufrutto.

Il calcolo del decennio: rileva la nuda proprietà e non la rinuncia all'usufrutto

Nel caso esaminato, la proprietaria aveva acquistato l'immobile nel 2006, donato l'usufrutto ai genitori nel 2012 e ne era tornata in pieno possesso nel 2022 a causa della rinuncia a titolo gratuito da parte degli usufruttuari. Il dubbio riguardava quale fosse la data di acquisto da considerare per il calcolo del decennio antecedente alla vendita.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la rinuncia gratuita all'usufrutto non costituisce un nuovo acquisto, ma determina una mera riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio del contribuente. Di conseguenza:

• la data di acquisto dell'immobile coincide con l'atto originario di compravendita (avvenuto nel 2006);
• l'atto unilaterale di rinuncia non interrompe o resetta i termini temporali previsti dal Fisco.

Questa interpretazione si allinea ai precedenti orientamenti applicati per il decesso dell'usufruttuario, differenziandosi nettamente dalle ipotesi di riscatto a titolo oneroso, dove invece si configura un intento speculativo.

Residenza dei familiari: come evitare la tassazione sulla plusvalenza

L'altro punto nodale della risposta riguarda il requisito dell'abitazione principale. Per evitare che la plusvalenza sia considerata imponibile come "reddito diverso", l'immobile deve essere stato utilizzato come dimora abituale dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte del decennio antecedente alla cessione.

I genitori dell'istante avevano mantenuto la residenza anagrafica nell'immobile per molti anni, fino ai primi mesi del 2022. Calcolando i giorni di effettiva permanenza all'interno del periodo dei dieci anni precedenti, l'Agenzia ha confermato che:

• se la vendita dell'immobile viene perfezionata entro il 27 aprile 2027, i giorni di residenza dei genitori superano quelli in cui l'immobile è stato locato o lasciato a disposizione;
• essendo soddisfatto il principio della "maggior parte del periodo", l'eventuale plusvalenza realizzata non sarà tassabile.

I contribuenti che si trovano in situazioni analoghe di passaggio da nuda proprietà a piena proprietà possono quindi sfruttare questo chiarimento per pianificare la vendita dell'immobile ristrutturato con il Superbonus, monitorando i giorni di residenza per beneficiare dell'esenzione fiscale.

Fonte: Risp. AE 18 giugno 2026 n. 124