Nell'ambito di una controversia relativa alla stipula di un contratto preliminare di compravendita, per l'acquisto di un immobile caratterizzato da abusi edilizi (indicati nel medesimo contratto) e successivamente condonato, la Cassazione si è pronunciata con la Sent. 428/2026.

Fatti di causa

Il soggetto acquirente sottoscrive una proposta d'acquisto e, successivamente, un contratto preliminare di compravendita per un complesso immobiliare; lo stesso viene immesso nel possesso dell'immobile, versando caparra e acconti. 

Dalla relazione preliminare per il mutuo, emerge che l'immobile è abusivo e non ancora condonato. Pertanto, l'acquirente chiede inizialmente la sospensione delle obbligazioni, ai sensi dell'art. 1460 c.c. e poi dichiara di recedere chiedendo il doppio della caparra, ritenendo il bene “assolutamente incommerciabile” per improcedibilità della domanda di condono. 

Diversamente, il venditore eccepisce l'inadempimento dell'acquirente a seguito del mancato pagamento della quinta rata e mancata fissazione del rogito, chiedendo la risoluzione per inadempimento, il rilascio dell'immobile, il risarcimento danni per occupazione illegittima e di trattenere la caparra.

In primo grado, il Tribunale dichiara inammissibile la domanda principale dell'acquirente e rigetta le riconvenzionali; in appello, invece, la Corte di Napoli riforma parzialmente il giudizio: 

• escludendo la nullità del preliminare per irregolarità urbanistiche; 
• accertando che l'acquirente fosse stato informato dell'abuso e dell'esistenza della domanda di condono; 
• ritenendo che l'immobile fosse sanabile (in seguito effettivamente condonato) e, dunque, commerciabile; 
• escludendo che la stipula del contratto definitivo fosse condizionata al mutuo; 
• considerando gravemente inadempiente l'acquirente per il mancato versamento della quinta rata ed il mancato rogito, pur essendo in possesso dell'immobile; 
• riconosce al venditore il diritto di trattenere la caparra confirmatoria versata dall'acquirente e di ottenere un risarcimento per illegittima occupazione.

Contro la sentenza della Corte d'Appello, il promissario acquirente propone ricorso in Cassazione.

Questioni giuridiche esaminate dalla Cassazione

La prima questione esaminata dalla Corte di Cassazione, riguarda la conoscenza degli abusi edilizi e l'“incommerciabilità” dell'immobile oggetto della controversia.

La Corte ha confermato che, il contratto preliminare concluso dalle parti, conteneva in più punti il riferimento agli abusi edilizi, ritenendo, altresì, inammissibile il motivo che sostiene la mancanza di prova della consegna al promissario acquirente del titolo d'acquisto dell'immobile dal quale risultava anche l'abuso edilizio.

In ordine all'inadempimento imputato al promittente venditore per avere promesso in vendita un bene non commerciabile, la Suprema Corte ricorda che, la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della L. 47/1985 per i negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trovi applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Viene, quindi, confermato che, la promessa in vendita di immobile affetto da abuso, oltre a non incidere sulla validità del contratto preliminare, non è neppure elemento che in sé possa comportare l'inadempimento del promittente venditore.

Relativamente all'improcedibilità della sanatoria, i giudici evidenziano che la successiva concessione edilizia in sanatoria e l'autorizzazione paesaggistica depositate in corso di causa, dimostrano che l'immobile era sanabile e, quindi, commerciabile, confermando l'assenza d'inadempimento del venditore relativamente a tale fattispecie. Ne consegue che, a parere della Corte, non vi erano ostacoli alla stipula del contratto definitivo.

Ulteriore elemento esaminato dalla Cassazione, riguarda la condizione sospensiva che subordina l'efficacia del contratto definitivo per l'acquisto dell'immobile alla concessione del mutuo a favore del promissario acquirente. Per i giudici non sussiste tale condizione sospensiva, in quanto, negli accordi, le parti avevano pattuito le modalità di pagamento di una parte del prezzo senza subordinare l'efficacia del contratto alla concessione del mutuo.

Segue la valutazione degli inadempimenti delle parti, per la quale i giudici evidenziano che, nei contratti a prestazioni corrispettive ed in caso di denuncia d'inadempienze reciproche, è necessario procedere ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento delle due parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma.

I medesimi principi valgono anche in caso d'esercizio del diritto di recesso, ai sensi dell'art. 1385 del c.c., in quanto, il contraente che esercita il recesso non dev'essere a sua volta inadempiente; l'indagine circa il suo inadempimento, quindi, deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità, occorrendo verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se, per effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall'inadempimento della controparte (Cass. Sent. 19246/202 e 13241/2019).

Da ultimo, in relazione alla possibile illegittima occupazione dell'immobile oggetto della controversia, la Corte, in tema di contratto preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata, ha ricordato il principio secondo il quale il danno da illegittima occupazione dell'immobile deriva dal mancato rilascio del bene dopo il recesso esercitato dal promittente alienante a causa dell'inadempimento del promissario acquirente e legittima il primo a richiedere un autonomo risarcimento. In tal modo, il promittente alienante ha diritto non solo ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere l'indennità di occupazione dall'immissione del promissario nella detenzione fino alla restituzione, stante l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti (Cass. Sent. 5201/2025, 19403/2016).

La decisione

La Corte di Cassazione, con la Sent. 428/2026, ha confermato il giudizio della Corte d'Appello, cassando il ricorso solo limitatamente alla corretta quantificazione della caparra che il venditore ha diritto di trattenere, la quale dovrà essere accertata dalla medesima Corte d'Appello.

Pertanto, i giudici di Cassazione, confermano la responsabilità dell'acquirente per l'inadempimento nel preliminare di compravendita e la legittimità del recesso del venditore, con diritto a trattenere la caparra confirmatoria e ad ottenere l'indennizzo per la detenzione illegittima dell'immobile.

Nullità del preliminare e abusi edilizi

La sentenza in commento, conferma l'orientamento della Cassazione in tema di sanzioni per nullità di cui all'art. 40. c. 2, della L. 47/1985, non applicabili ai contratti preliminari riguardanti immobili con abusi edilizi. Il suindicato art. 40 stabilisce che, gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, o copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione.

L'ambito d'applicazione del regime sanzionatorio di nullità appena richiamato, inizialmente esteso anche ai contratti preliminari (Cass. Sent. 23591/2013 e 28194/2013), è stato limitato dalla stessa Corte di Cassazione con la Sent. n. 6685/2019, ritenendo applicabile la sanzione di cui all'art. 40 della L. 47/1985, alle vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ciò, si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, possa intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967, con la conseguenza che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita.

Alle ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia, occorre correlare, infine, l'applicazione dell'art. 1489 del c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass. Ord. 31125/2024, 17148/2024, Sent. 27559/2023). 

Fonte: Cass. 8 gennaio 2026 n. 428