Cessione di terreno di zone bianche: trattamento IVA

La cessione di un terreno classificato nell'ambito delle c.d. “zone bianche” è soggetta a IVA con aliquota ordinaria, poiché si tratta di area suscettibile di utilizzazione edificatoria. È questa la conclusione a cui giunge l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 321 del 31 dicembre 2025, intervenendo su un caso complesso di compravendita all'asta di un lotto privo di regolamentazione urbanistica aggiornata, ma assoggettato al regime delle c.d. zone bianche.

Secondo l'Agenzia, la disciplina urbanistica di riferimento – oggi contenuta nell'art. 9 del Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) – non configura per le zone bianche una situazione di totale inedificabilità, bensì un “limitato indice di edificabilità”, sufficiente a far rientrare tali aree nel concetto di terreni edificabili ai fini tributari. Di conseguenza, non può trovare applicazione la disposizione di esclusione dal campo IVA prevista per i terreni “non suscettibili di utilizzazione edificatoria” dall'art. 2 c. 3 lett. c) DPR 633/72.

La Corte Costituzionale, chiamata ripetutamente a valutare la legittimità dell'art. 9, ha chiarito che la finalità del regime delle zone bianche è evitare uno sviluppo edilizio incontrollato in assenza di pianificazione, preservando al contempo uno spazio ridotto per lo ius aedificandi, in modo da non svuotare del tutto il diritto di proprietà. Tale scelta legislativa è una soluzione di compromesso tra la totale inedificabilità e l'edificabilità libera: il terreno resta in parte edificabile, seppure entro standard rigorosi e significativamente ridotti, proprio per non compromettere le future decisioni pianificatorie.

Il chiarimento dell'Agenzia assume particolare rilievo pratico per operatori immobiliari, curatori fallimentari, notai e professionisti fiscali, perché conferma – in linea con Cassazione e Corte Costituzionale – che, dal punto di vista tributario, la linea di confine tra terreno non edificabile e terreno imponibile IVA è tracciata non dall'assenza di uno strumento urbanistico dettagliato, bensì dall'esistenza o meno di un indice, anche minimo, di edificabilità riconosciuto dalla legge.

Fonte: Risp. AE 30 dicembre 2025 n. 321