Prima casa: il preliminare non ferma la decadenza dopo la vendita

Un contribuente, dopo aver acquistato un'abitazione con l'agevolazione "prima casa" nel 2021, l'ha rivenduta nel gennaio 2025 per motivi di lavoro. A settembre dello stesso anno ha registrato un contratto preliminare per una nuova casa, ma ha manifestato il timore di non riuscire a concludere il rogito entro i dodici mesi dalla vendita a causa dei tempi tecnici per l'erogazione del mutuo. Il contribuente chiedeva se la registrazione del preliminare potesse "bloccare" il termine annuale o se fosse applicabile, per analogia, il nuovo termine di due anni previsto dalla Legge di Bilancio 2025 per altre fattispecie (Risp. AE 17 dicembre 2025 n. 314).

La natura del contratto preliminare

L'Agenzia delle Entrate ha ribadito che il requisito del riacquisto non è soddisfatto dalla semplice stipula di un contratto preliminare. Tale atto, infatti:

• Produce esclusivamente effetti obbligatori tra le parti (l'obbligo di concludere il contratto definitivo).
• Non produce l'effetto reale del trasferimento del bene, necessario per integrare l'acquisto richiesto dalla norma.
• Di conseguenza, se entro l'anno non si giunge al rogito, si verifica la decadenza dal beneficio e la perdita del relativo credito d'imposta.

No all'estensione del termine a due anni

Il parere chiarisce inoltre che la modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (Art. 1, comma 116, L. n. 207/2024) ha elevato da uno a due anni solo il termine per rivendere la vecchia "prima casa" dopo averne acquistata una nuova. Tale norma non ha modificato il comma 4 della Nota II-bis, che continua a prevedere il termine rigoroso di un anno per il riacquisto in caso di vendita infra-quinquennale. Essendo norme di natura agevolativa, esse sono di "stretta interpretazione" e non permettono un'applicazione analogica a casi diversi da quelli espressamente previsti.

Ravvedimento Operoso

Qualora il contribuente si renda conto di non poter rispettare il termine annuale, può evitare le sanzioni del 30% utilizzando l'istituto del ravvedimento operoso:

• Deve presentare un'apposita istanza all'Ufficio dove è stato registrato l'atto di vendita prima della scadenza dell'anno.
• Sarà tenuto al versamento della differenza tra l'imposta agevolata e quella ordinaria, oltre agli interessi di mora, ma senza l'applicazione delle sanzioni. 

Fonte: Risp. AE 17 dicembre 2025 n. 314