Cessione di fabbricato strumentale: esclusione dalla detrazione IVA

L'Agenzia delle Entrate si è espressa con la Risp. AE 8 settembre 2025 n. 231 in merito alla cessione di un fabbricato strumentale da parte di una fondazione senza scopo di lucro, che svolge prevalentemente l'attività di casa di riposo (esente IVA) e secondariamente attività di locazione immobiliare (imponibile IVA).
A seguito di esigenze finanziarie per lavori di ristrutturazione, la fondazione ha deciso di vendere uno dei due immobili strumentali, riclassificandolo nel 2022 dall'attivo immobilizzato all'attivo circolante, secondo i criteri dell'OIC 16. Nel 2024, è stata effettuata la vendita con applicazione dell'IVA, ponendo il dubbio se tale operazione concorra al calcolo del prorata di detrazione IVA.

L'ente istante ha sostenuto che il bene, una volta riclassificato come “bene merce”, non fosse più da considerare ammortizzabile e dunque la relativa cessione dovesse essere inclusa nel calcolo del prorata.

L'Agenzia delle Entrate ha però chiarito che, in base all'art. 19-bis c. 2 DPR 633/72, le cessioni di beni ammortizzabili sono escluse dal calcolo della percentuale di detrazione IVA. La ratio della norma è evitare che operazioni di natura straordinaria e occasionale alterino il valore del prorata, che deve riflettere l'attività ordinaria del soggetto passivo. Nel caso specifico, la fondazione non svolge come attività ordinaria la vendita di immobili, pertanto la cessione del fabbricato strumentale, anche se riclassificato nell'attivo circolante, mantiene carattere occasionale e viene esclusa dal calcolo del prorata.

L'Amministrazione ha quindi confermato che non si deve tener conto, nel calcolo della percentuale di detrazione IVA, della cessione del fabbricato strumentale in questione. 

Fonte: Risp. AE 8 settembre 2025 n. 231