La fattispecie da cui origina l'ordinanza n. 23635 del 21 agosto 2025 si innesta su un unico motivo di ricorso e riguarda la censura dell'impugnato pronunciamento per omessa osservanza, da parte del giudizio di rinvio, del principio di diritto circa la c.d. preesistenza dell'azienda.

Al riguardo i Giudici della Suprema Corte, richiamando precedenti pronunce (cfr. Cass. 3888/2020), hanno evidenziato la necessità, ai fini della distinzione tra affitto di ramo di azienda e locazione di immobile ad uso commerciale, di prendere in considerazione e di valutare l'esistenza di tutti i beni idonei ad integrare il requisito di un preesistente complesso aziendale organizzato.

In particolare, viene chiarito che la valutazione che i giudici di merito devono effettuare deve tener conto della regola di diritto sopra esposta, secondo cui la differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo. In secondo luogo, ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria. E ciò tenendo conto che un complesso di beni organizzato costituisce azienda se i beni sono tali da poter costituire, attraverso l'organizzazione, di cui si è detto, una azienda vera e propria, ed occorrerà dunque tener conto del fatto che, nella fattispecie, i beni ceduti, insieme al locale erano costituiti da un massetto, un registratore ed un gabinetto, ossia da cespiti la cui cessione, di per sé, non integra un trasferimento di ramo aziendale.

Pertanto, sulla base di tale principio, la Suprema Corte ha – come correttamente e condivisibilmente rilevato la società ricorrente - richiesto al giudice del rinvio di verificare nel caso di specie:

- se vi fosse la preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non è possibile affermare che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo;

- se le parti avessero inteso trasferire o concedere il godimento di un complesso organizzato di beni, e dunque una azienda, ovvero, semplicemente, di un bene immobile (restando libero l'avente causa di potervi organizzare un'azienda ex novo), tenendo conto anche del fatto che la cessione di un locale, un massetto un registratore di cassa e un gabinetto non era, di per sé un trasferimento di ramo aziendale.

Dalla lettura della motivazione dell'impugnata sentenza, al punto che la Cassazione la definisce “assai stringata e tale da non attingere al cd. “minimo costituzionale” (v. Cass. SU n. 8053/2014 e n. 8054/2014), risulta che i dicta della Suprema Corte sono stati non rispettati: in particolare, infatti, l'impugnata sentenza nulla accerta, e di conseguenza nulla afferma né deduce, con riferimento alla preesistenza dell'azienda e, dunque, incorre in manifesta violazione dei principi di diritto di cui al provvedimento di cassazione con rinvio.

Ma non solo.

A fini processuali, ed è questo ai fini procedurali la leva ulteriore, i Giudici hanno rilevato che nella memoria illustrativa la società ricorrente riferisce che, nelle more dello svolgimento del giudizio di legittimità, si è formato un giudicato esterno, avente a oggetto proprio la qualificazione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti, qualificazione affermata in termini di affitto di ramo d'azienda e non di locazione commerciale.

Al riguardo, proprio sul “peso” della prodotta documentazione del sopravvenuto giudicato esterno la Corte la ritiene ammissibile e giustificherebbe la cassazione della sentenza impugnata al di là di quanto la giustifica il rilevato profilo di fondatezza del motivo di ricorso.

Proprio per tali ragioni, la sentenza viene cassata in relazione all'accoglimento dell'unico motivo, e dunque dell'intero ricorso, con rinvio in altra sezione della Corte di Appello e, comunque, in diversa composizione, per nuovo esame, in ottemperanza ai principi dettati dalla citata sentenza n. 3888/2020 di cassazione con rinvio.

Fonte: Cass. 21 agosto 2025 n. 23635