Affitto d’azienda e locazione d’immobile: la sostanza prevale sulla forma

La fattispecie da cui origina l'ordinanza n. 23635 del 21 agosto 2025 si innesta su un unico motivo di ricorso e riguarda la censura dell'impugnato pronunciamento per omessa osservanza, da parte del giudizio di rinvio, del principio di diritto circa la c.d. preesistenza dell'azienda.

Al riguardo i Giudici della Suprema Corte, richiamando precedenti pronunce (cfr. Cass. 3888/2020), hanno evidenziato la necessità, ai fini della distinzione tra affitto di ramo di azienda e locazione di immobile ad uso commerciale, di prendere in considerazione e di valutare l'esistenza di tutti i beni idonei ad integrare il requisito di un preesistente complesso aziendale organizzato.

In particolare, viene chiarito che la valutazione che i giudici di merito devono effettuare deve tener conto della regola di diritto sopra esposta, secondo cui la differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo. In secondo luogo, ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l...