Plusvalenze sugli immobili agevolati con Superbonus: aspetti controversi

La tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus è stata profondamente modificata dalla legge di Bilancio 2024. Dal 1° gennaio 2024, la cessione a titolo oneroso di un immobile sul quale il cedente (o altri aventi diritto) abbia eseguito lavori agevolati con il Superbonus può generare una plusvalenza imponibile, se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Le principali regole prevedono che la tassazione si applichi indipendentemente dalla percentuale di detrazione (110%, 90%, 70% o 65%) e dalla modalità di fruizione (detrazione diretta, cessione del credito o sconto in fattura). La disciplina vale anche per chi non è proprietario, come conduttori o familiari conviventi, e prescinde dalla durata del possesso dell’immobile.

Sono esclusi dalla tassazione i casi di immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. In questi casi, la plusvalenza non concorre al reddito.

Il calcolo della plusvalenza segue regole precise: il costo di acquisto/costruzione è rivalutato ISTAT se l’acquisto è avvenuto oltre 5 anni prima, mentre per gli immobili ricevuti in donazione si considera il costo sostenuto dal donante. Le spese agevolate con Superbonus al 110% tramite sconto o cessione non possono aumentare il costo se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori; possono essere considerate solo al 50% se la vendita avviene dopo 5 anni.

Aspetti controversi e casi particolari:

• Immobile acquisito per successione: la plusvalenza non è tassata, anche se i lavori sono stati fatti dall’erede dopo la successione.
• Immobile acquistato con “sismabonus acquisti”: la cessione non rientra tra le operazioni tassate come plusvalenza Superbonus, ma resta la tassazione “ordinaria” se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto.
• Donazione: la plusvalenza può essere tassata se i lavori sono stati fatti dal donatario dopo la donazione; se invece i lavori sono stati fatti dal donante, la normativa è meno chiara e possono insorgere rischi di contestazione.
• Lavori non conclusi: se la vendita avviene prima della fine dei lavori, non si applica la nuova plusvalenza Superbonus, ma resta applicabile la tassazione ordinaria se la vendita avviene nei primi 5 anni.
• Contratto di rent to buy: la plusvalenza è tassata solo se la proprietà si trasferisce entro 10 anni dalla conclusione dei lavori agevolati.

Attenzione ai rischi di elusione: la normativa prevede controlli per evitare che la comunicazione di fine lavori venga ritardata solo per evitare la tassazione della plusvalenza. 

Fonte: Documento di ricerca CNDCEC-FNC 1° luglio 2025