Assegnazione dei beni ai soci: convenienza economica e criticità

L'assegnazione agevolata può risultare particolarmente interessante per le società immobiliari, ad esempio, nel caso in cui:

• i beni immobili residenziali vogliano essere locati con applicazione del regime della cedolare secca, precluso per locatori diversi da persone fisiche;
• la società risulti non operativa, conseguendo dunque un reddito minimo imponibile, soprattutto nei casi in cui il bene immobile sia stato oggetto di rivalutazione in passato, poiché ai fini della disciplina delle società non operative, rileva come costo fiscalmente rilevante il maggior valore rivalutato (Circ. AE 15 maggio 2019 n. 11).

Particolare attenzione deve essere posta nel caso di società di persone in regime di contabilità semplificata, casistica molto frequente nella pratica. Infatti, nel caso in cui il valore dell'immobile sia maggiore del costo fiscale della partecipazione, si realizza il c.d. sottozero, ovvero l'insorgenza di un reddito (non imponibile in modo agevolato) in capo al socio pari alla differenza tra i due valori.

Nel caso di contabilità semplificata la ricostruzione del costo fiscale della partecipazione, da effettuarsi a norma dell'art. 68 c. 6 TUIR, può rappresentare una criticità, in particolare per individuare gli utili effettivamente distribuiti. In assenza di elementi certi, tutti i redditi prodotti si intenderanno distribuiti e con ciò deriva che il costo della partecipazione risulta pari alla quota del capitale sociale sottoscritto e dei versamenti in conto capitale.

Tipicamente questo valore è molto contenuto e se il bene immobile della società è stato oggetto di rivalutazione, l'operazione, pur agevolata per la società, può risultare poco sostenibile per il socio. In tal senso, va considerato anche che per l'Agenzia delle Entrate (Risp. AE 2 settembre 2024 n. 178) la rivalutazione dell'immobile non comporta un incremento del costo fiscale della partecipazione.