Costituzione usufrutto e cessione nuda proprietà: tassazione distinta

I contribuenti sostengono che la tassazione ai sensi dell'art. 67 c. 1 lett. h) TUIR si applichi solo alla costituzione di un diritto reale che comporti una “compressione” del diritto originario del cedente (ad esempio, il proprietario che si priva dell'usufrutto e rimane nudo proprietario). Quando invece il cedente si spoglia totalmente della proprietà – anche frazionando in modo contestuale la vendita di usufrutto e nuda proprietà – si dovrebbe qualificare l'operazione come cessione unitaria, tassabile in base alla lettera b) dell'art. 67 TUIR.

La risposta dell'Agenzia delle Entrate: due operazioni, due regimi fiscali

L'Agenzia, analizzando le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 e il dettato degli artt. 9, 67 e 71 TUIR, chiarisce che la costituzione dell'usufrutto e la cessione della nuda proprietà sono atti distinti sotto il profilo civilistico e fiscale, anche se realizzati contestualmente e in favore di soggetti diversi. L'art. 9 c. 5 TUIR conferma l'equiparazione tra diritti di proprietà e diritti reali di godimento solo in caso di cessione e non di costituzione del diritto.

La Corte di Cassazione (ord. n. 7154/2021 e n. 11922/2021) ha ribadito che non esiste una concatenazione obiettiva tra la vendita della nuda proprietà e la contestuale costituzione dell'usufrutto, ma una connessione voluta dalle parti, che non comporta un'unica disciplina tributaria. Ogni trasferimento mantiene autonomia causale, negoziale e, dunque, fiscale.

Nel dettaglio, con Risp. AE 14 maggio 2025 n. 133, l'Agenzia delle Entrate precisa che:

• il corrispettivo per la costituzione dell'usufrutto è tassato come reddito diverso, ai sensi dell'art. 67 c. 1 lett. h) TUIR, secondo i criteri dell'art. 71, comma 2;
• la plusvalenza da cessione della nuda proprietà è tassabile ai sensi dell'art. 67 c. 1 lett. h) TUIR, in base all'art. 68, se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto (salvo le esclusioni di legge).

La vendita separata, anche se contestuale, dell'usufrutto e della nuda proprietà a soggetti diversi configura due negozi autonomi, ognuno soggetto alla propria disciplina fiscale. Questo principio garantisce certezza e coerenza nell'applicazione delle norme, anche alla luce delle recenti modifiche legislative.

Fonte: Risp. AE 14 maggio 2025 n. 133