Terreni agricoli trasformati in edificabili: vendita dal patrimonio personale

La Corte di Giustizia UE, nella sentenza Grzera relativa alla causa C-213/24 del 3 aprile 2025 in cui la ricorrente e il marito – proprietari di lotti di terreno - stipulavano un contratto di mandato con un professionista per trasformare i terreni agricoli in lotti edificabili, ha espresso il seguente principio: una persona fisica che vende un terreno facente parte inizialmente del suo patrimonio personale affidando la preparazione della vendita a un operatore professionale, il quale effettua, in qualità di mandatario, iniziative di commercializzazione fondiaria mobilitando, ai fini di tale vendita, mezzi simili a quelli impiegati da un produttore, da un commerciante o da un prestatore di servizi, può essere considerato soggetto passivo IVA che esercita un’attività economica indipendente.

Secondo la Corte di Giustizia UE, il fatto che il bene sia stato inizialmente acquisito per soddisfare esigenze personali dell'acquirente non impedisce che tale bene sia successivamente utilizzato ai fini dell'esercizio di un'attività economica. Inoltre, le attività poste in essere per la vendita del terreno e l’impiego delle risorse appaiono simili a quelle utilizzate da professionisti del settore immobiliare. Anche il rischio economico, che si concretizzerebbe nella mancata vendita, grava esclusivamente sui mandanti, salvo clausole contrarie, che spetta al giudice del rinvio verificare.

Se, poi, appare nei confronti dei terzi che tali coniugi abbiano compiuto congiuntamente l’operazione di vendita di terreni appartenenti alla loro comunione legale e che detta comunione si assuma il rischio economico connesso all’esercizio di tale attività, allora il soggetto passivo è la comunione legale e non i singoli coniugi.

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