Vendita di terreni agricoli divenuti edificabili: quando sorge la soggettività IVA

Premessa Nella sentenza di cui alla causa C‑213/24 del 3 aprile 2025, la Corte di giustizia UE è intervenuta sull'interpretazione dell'art. 9, par. 1, della Direttiva n. 2006/112/CE, che disciplina la soggettività passiva IVA. Descrizione del caso Due coniugi polacchi, in regime di comunione legale dei beni, sono divenuti proprietari di alcuni lotti di terreno agricolo ricevuti in donazione dai genitori di uno dei coniugi. La coppia ha deciso di vendere tali lotti e, a tal fine, ha concluso un contratto di mandato con una società per le attività necessarie alla vendita, consistenti nell'organizzazione del frazionamento della proprietà in lotti più piccoli, nell'espletamento delle procedure necessarie per modificare le iscrizioni nel registro fondiario e nel catasto e per modificare la designazione dei lotti nel piano locale di assetto territoriale (da terreni agricoli a terreni edificabili), nella dotazione della proprietà di reti di pubblica utilità, nella pubblicizzazione dei lotti presso potenziali acquirenti e nella preparazione dei documenti necessari per la conclusione degli atti notarili di vendita. La remunerazione del mandatario è stata pattuita in una somma corrisponde alla differenza (positiva) tra i prezzi di vendita stipulati nel contratto di mandato e i prezzi di vendita effettivi. A seguito della vendita dei lotti di terreno, l'Amministrazione tributaria ha ritenuto che le relative operazioni costituissero un'attività economica che doveva essere assoggettata a IVA, tenuto conto che i lotti di cui trattasi erano stati convertiti in terreni edificabili prima della loro vendita e che era stato acquistato un lotto supplementare al fine di creare strade interne e vie di accesso ai diversi lotti creati in sede di frazionamento. Alla Corte di giustizia, il giudice nazionale ha sottoposto due questioni, volta a stabilire, nell'ordine, se: svolge un'attività economica la persona che vende un bene immobile precedentemente facente parte del proprio patrimonio personale, delegando la preparazione della vendita a un professionista che, in qualità di mandatario, compie una serie di atti organizzati allo scopo di procedere alla divisione e alla vendita ad un prezzo più elevato; ciascuno dei coniugi, che agiscono congiuntamente, deve essere considerato separatamente come un soggetto che svolge un'attività economica. Soggettività IVA della persona fisica che, per mezzo del mandatario, intraprende iniziative attive di commercializzazione L'art. 9, par. 1, della Direttiva n. 2006/112/CE giustifica la qualifica di soggetto passivo in funzione di una definizione particolarmente estesa di attività economica, in quanto comprende tutte le attività di produzione, di commercializzazione o di prestazione di servizi e, in particolare, lo sfruttamento di un bene materiale o immateriale per ricavarne introiti aventi carattere di stabilità. In merito alla vendita di un terreno edificabile, la giurisprudenza comunitaria ha avuto già modo di affermare che costituisce un criterio di valutazione pertinente il fatto che l'interessato abbia intrapreso iniziative attive di commercializzazione fondiaria, mobilitando mezzi simili a quelli impiegati da un produttore, da un commerciante o da un prestatore di servizi, quali la realizzazione di lavori di urbanizzazione, nonché l'impiego di mezzi riconosciuti di commercializzazione. Infatti, simili iniziative non si iscrivono di norma nell'ambito della gestione del patrimonio personale, cosicché le operazioni che ne derivano non possono essere considerate come il semplice esercizio del diritto di proprietà. Siffatte iniziative rientrano piuttosto nell'ambito di un'attività esercitata al fine di ricavarne introiti aventi un carattere di stabilità che può, quindi, essere qualificata come economica. Anche nel caso di specie sono state intraprese azioni, segnatamente quelle sopra richiamate, che possono essere qualificate come iniziative attive di commercializzazione che mobilitano mezzi simili a quelli di professionisti del settore immobiliare. Inoltre, dalla giurisprudenza comunitaria si desume che la circostanza che i lotti di cui trattasi non siano stati acquisiti ai fini dell'esercizio di un'attività agricola o commerciale non esclude la qualificazione della successiva vendita dei lotti stessi come compiuta nell'esercizio di un'attività economica. Riguardo, infine, alla circostanza che le iniziative attive di commercializzazione non sono state intraprese dai proprietari del terreno da vendere, bensì da un professionista incaricato a tal fine, non esclude la possibilità che i proprietari svolgano un'attività economica. È vero che la stipula del contratto di mandato riduce il rischio economico sopportato dai cedenti. Tuttavia, il rischio economico finale, che si concretizzerebbe nella mancata vendita, a causa della mancata esecuzione del contratto di mandato o dell'assenza di un acquirente interessato ai lotti di terreno, grava esclusivamente sui mandanti, salvo che tale contratto contenga clausole contrarie. Pertanto, la Corte ha affermato che può essere considerata soggetto passivo IVA la persona che cede un terreno facente inizialmente parte del suo patrimonio personale affidando la preparazione della vendita a un operatore professionale, il quale effettua, in qualità di mandatario, iniziative attive di commercializzazione fondiaria mobilitando, ai fini della vendita, mezzi simili a quelli impiegati da un'impresa. Soggettività IVA della comunione legale costituita dai coniugi comproprietari L'ulteriore questione risolta dalla Corte è relativa alla possibilità di considerare ciascuno dei coniugi comproprietari come soggetto passivo d'imposta. Per stabilire chi, in circostanze come quelle in esame, debba essere considerato soggetto passivo occorre verificare se la persona o l'entità interessata svolga un'attività economica in nome proprio, per proprio conto e sotto la propria responsabilità, nonché se essa si assuma il rischio economico legato all'esercizio dell'attività. In via di principio, il solo fatto che i beni di cui trattasi facciano parte della comunione legale e siano di comproprietà dei coniugi non esclude che la soggettività IVA sia attribuita ad uno solo dei coniugi se l'attività economica considerata sia esercitata esclusivamente da uno solo di essi. Al riguardo, dal diritto interno emerge non sembra possibile dedurre che, al momento della vendita di un bene comune, la comunione legale proprietaria agisca in proprio nome, per proprio conto, sotto la propria responsabilità e assumendosene il rischio economico. Inoltre, sempre in base al diritto nazionale, la vendita di un bene in comunione richiede il consenso di ciascuno dei coniugi e non è riscontrabile, nella fattispecie, alcuna autorizzazione dell'uno o dell'altro ad agire per la comunione. Pertanto, i due coniugi sembrano avere agito congiuntamente nelle vendite di cui trattasi, non apparendo nei confronti dei terzi e dell'esterno come persone che abbiano agito in modo indipendente. Essi, peraltro, hanno anche concluso congiuntamente il contratto di mandato con il mandatario e hanno chiesto congiuntamente alle autorità locali di costituire una servitù di passaggio per accedere ai lotti di terreno. Spetta, in ogni caso, al giudice del rinvio verificare se, tenuto conto del regime di responsabilità dei coniugi nell'ambito delle loro attività, sia stata la comunione legale, e non ciascun coniuge individualmente, ad assumersi il rischio economico legato alle vendite di terreni di cui trattasi. Per le considerazioni esposte, la Corte ha concluso affermando che, in via di principio, la soggettività passiva IVA può essere attribuita alla comunione legale costituita dai coniugi comproprietari, qualora appaia nei confronti dei terzi che i coniugi abbiano venduto congiuntamente i terreni appartenenti alla comunione, sulla quale deve gravare il rischio economico connesso all'esercizio dell'attività. Fonte: CGUE 3 aprile 2025 C-213/24 ...