Contratto a favore di terzo in caso di agevolazione prima casa

Con la risposta n. 145 del 4 luglio 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell'ambito di un contratto a favore di terzo, se il terzo intende fruire delle agevolazioni prima casa deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla Nota IIbis, anche la dichiarazione di voler profittare della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto. Si ricorda che l'agevolazione prima casa è disciplinata dalla Nota IIbis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/86. Tale articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni: a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza; b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo. Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E chiarisce che l'agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti. Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione prima casa possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'art. 320 c.c.). Si ricorda che per il contratto a favore di terzi è valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto (art. 1411 c.c.). Nel caso di specie, la Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore, con atto notarile acquistava dal coniuge promittente e ai sensi dell'art. 1411 c.c. deviava gli effetti traslativi a favore del figlio per la quota indivisa pari ad 1/2 della piena proprietà di un appartamento. Nel medesimo atto, il figlio richiedeva l'agevolazione c.d. prima casa. Successivamente la stipulante intendeva revocare la stipula a favore del terzo. Come chiarito dall'AE, se il figlio non ha reso la dichiarazione di volere profittare di cui all'art. 1411 c. 2 c.c. in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione prima casa al momento della stipula dell'atto. Fonte: Risp. AE 4 luglio 2024 n. 145