Con la risposta n. 135 del 18 giugno 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contratto di compravendita e quello di compravendita con riserva di proprietà sono equiparati, pertanto anche al secondo può applicarsi l'agevolazione di cui all'art. 82 c. 4 D.Lgs. 117/2017.
Con riferimento alla compravendita di immobili con patto di riservato dominio ovvero con riserva di proprietà, l'art. 1523 c.c. stabilisce che nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.
Sotto il profilo civilistico, dunque, l'effetto traslativo non si verifica al momento della conclusione del contratto per effetto dell'incontro delle volontà delle parti, ma in un momento successivo, al pagamento dell'ultima rata di prezzo da parte del compratore. Pertanto, il bene rimane di proprietà del venditore sino al pagamento dell'ultima rata del prezzo, pur essendo il compratore immesso nel possesso del bene.
Sotto il profilo fiscale, l'art. 27 c. 3 DPR 131/86 dispone che non si considerano sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore. Ai fini fiscali, dunque, le vendite con riserva di proprietà non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva e, pertanto, come chiarito con la Circ. AE 21 febbraio 2014 n. 2/E, ai fini dell'imposta di registro, il contratto in questione è parificato a quelli traslativi. Tenuto conto dell'equiparazione tra contratto di compravendita e quello di compravendita con riserva di proprietà, si ritiene che l'agevolazione di cui all'art. 82 c. 4 si applica anche nell'ipotesi di acquisto effettuato ai sensi dell'art. 1523 c.c.
Si ricorda che le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore di tutti gli enti del Terzo settore, incluse le imprese sociali, a condizione che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale e che l'ente renda, contestualmente alla stipula dell'atto, apposita dichiarazione in tal senso. In caso di dichiarazione mendace o di mancata effettiva utilizzazione del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale, è dovuta l'imposta nella misura ordinaria, nonché la sanzione amministrativa pari al 30% dell'imposta dovuta oltre agli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l'imposta avrebbe dovuto essere versata (art. 82 c. 4 D.Lgs. 117/2017 – codice del terzo settore).
La ratio di tale disposizione normativa è quella di ampliare il favor verso gli Enti del Terzo settore, prevedendo l'introduzione di agevolazioni volte a favorire il trasferimento di beni patrimoniali ai predetti Enti, prevedendo la tassazione ai fini dell'imposta di registro in misura fissa anziché proporzionale.
Nel caso di specie, un'APS (associazione di promozione sociale) intende acquisire con patto di riservato dominio tre locali commerciali», con pagamento in 10 rate semestrali di pari importo. I locali sono da utilizzare direttamente per l'attuazione dei propri scopi istituzionali e a tal fine l'APS intende rendere, contestualmente alla stipula dell'atto, apposita dichiarazione, come disposto dall'art. 82 c. 4 D.Lgs. 117/2017.
Alla luce di quanto sopra illustrato, si ritiene che l'APS possa fruire dell'applicazione della tassazione agevolata di cui al citato art. 82 c. 4 all'atto di compravendita in esame, fermo restando che i beni siano direttamente utilizzati, entro 5 anni dalla data della stipula della suddetta compravendita con riserva di proprietà', in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale e che l'ente renda, contestualmente alla stipula dell'atto, apposita dichiarazione in tal senso.
Fonte: Risp. AE 18 giugno 2024 n. 135