Immobili locati, disapplicazione “società non operative” a maglie strette

Premessa

Non sfugge all'applicazione della disciplina delle società non operative, la società dedita alla locazione d'immobili che, nel periodo post Covid e a causa delle conseguenti congiunture economiche, ha sottoscritto un contratto di rent to buy prevedendo un esiguo canone per la concessione in godimento dei beni. È quanto emerge, in estrema sintesi, dalla Risp. 23 aprile 2024 n. 97 pubblicata dall'Agenzia delle Entrate.

In relazione alla disapplicazione della disciplina delle società c.d. non operative ex art. 30 L. 724/94, nel caso di locazione d'immobili, la prassi dell'Amministrazione finanziaria ha già affermato che, se il canone di locazione è inferiore al prezzo di mercato, ''l'istanza può essere accolta nel presupposto che la determinazione del canone pattuito non è riconducibile alla volontà del contribuente'' (cfr. Circ. AE 9 luglio 2007 n. 44/E).

Il caso di specie

Lo stesso principio è stato applicato nel caso di specie, riguardante una società dedita alla cessione in locazione degli immobili di proprietà che, a causa delle conseguenze negative portate dalla pandemia, ha sottoscritto nel 2021 un contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto di uno dei suoi immobili. A causa del mancato superamento del c.d. test di operatività, con riguardo al 2022 la società rientra nell'ambito di applicazione della disciplina delle società c.d. non operative e, tramite apposito interpello, ne chiede la disapplicazione alle Entrate.

La risposta delle Entrate

L'istanza, però, non viene accolta: secondo il Fisco, nel caso di specie, il canone pattuito è inferiore al prezzo di mercato e, al contempo, non vi sono elementi volti a dimostrare le ragioni e/o le motivazioni poste alla base della ripartizione del canone, prevista nel contratto, tra quanto dovuto a titolo di concessione del godimento e quanto a titolo di caparra penitenziale. Elementi che si aggiungono a un'altra valutazione negativa formulata dall'Agenzia in relazione al caso prospettato: per l'Amministrazione finanziaria “non è ravvisabile alcuna volontà contraria della società alla determinazione di un esiguo canone per la concessione in godimento dei beni oggetto del contratto pattuito”.

Fonte: Risp. AE 23 aprile 2024 n. 97