Assegnazione alloggi ai soci di cooperativa: trattamento IVA

Con la risposta n. 70 del 13 marzo 2024, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che le assegnazioni di alloggi ai soci da parte di cooperative edilizie a proprietà divisa costituiscono cessioni di beni rilevanti ai fini IVA. Se ogni socio ha versato alla cooperativa delle somme a rimborso delle rate del mutuo, il corrispettivo dovuto all'atto di assegnazione dell'alloggio sarà pari alla somma dei versamenti effettuati.

Le cooperative edilizie 

Si ricorda che le cooperative edilizie a proprietà indivisa realizzano gli alloggi da affidare in godimento ai propri soci. La proprietà dell'immobile resta in capo alla cooperativa, che ne assicura la manutenzione e la gestione. Il socio utilizzatore corrisponde un canone per l'uso dell'alloggio, esercitando su di esso un diritto reale di godimento che nasce dal contratto societario.

Le cooperative edilizie a proprietà divisa o individuale hanno lo scopo di realizzare gli alloggi da assegnare in proprietà ai propri soci. Una volta ultimato l'immobile si procede al frazionamento del mutuo, all'assegnazione in via definitiva a mezzo rogito notarile e, se la cooperativa non intende varare nuovi programmi edilizi, allo scioglimento volontario della stessa.

Nel caso, dunque, della cooperativa a proprietà divisa la c.d. proprietà cooperativa è transitoria perché destinata a trasformarsi nella proprietà individuale degli alloggi, mentre nelle cooperative a proprietà indivisa la c.d. proprietà cooperativa è tendenzialmente permanente in quanto il socio è in permanente regime di godimento dell'alloggio attribuitogli.

Ai fini IVA, si ricorda che:

• nelle cooperative a proprietà indivisa sono soggette al regime di imponibilità ad IVA le assegnazioni in godimento di case di abitazione ai propri soci secondo quanto previsto dal numero 26 della tabella A parte II allegata al DPR 633/72. La disposizione si riferisce, ovviamente, alle assegnazioni in godimento ai soci delle cooperative (cfr Circ. AE 16 novembre 2006 n. 33/E). La relativa base imponibile è data dall'ammontare dei canoni di godimento e l'imposta è esigile all'atto del pagamento dei canoni periodici (cfr. anche Ris. AE 11 maggio 2001 n. 63/E);
• nelle cooperative a proprietà divisa le assegnazioni degli alloggi ai propri soci rilevano come cessioni di beni e scontano lo stesso regime delle cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici.

Il caso

Nel caso di specie, l'istante afferma di essere una cooperativa edilizia a proprietà indivisa. Ha ultimato la costruzione degli alloggi e, dal 1994, li ha assegnati in godimento ai propri soci, senza la previsione di un canone di godimento. Gli alloggi sono di sua proprietà.

Da quanto rappresentato emerge che sebbene la Società affermi di essere una cooperativa a proprietà indivisa, non ha mai chiesto ai propri soci un canone di godimento a fronte dell'assegnazione a loro favore dell'alloggio. Tale assegnazione avviene contestualmente all'atto dell'ammissione del socio e pertanto sin dal momento in cui assume la qualifica di socio, quest'ultimo gode dell'immobile gratuitamente. Si ritiene che tale circostanza inibisca la soggettività passiva IVA per mancanza del requisito oggettivo in capo all'Istante, soggettività passiva che, a sua volta, è il presupposto per l'esercizio del diritto alla detrazione ai sensi degli artt. 19 e s. DPR 633/72. La preclusione del diritto alla detrazione fa dunque venir meno la possibilità per la cooperativa edilizia di vantare un credito IVA da poter utilizzare in compensazione e/o da chiedere a rimborso.

Circa il corrispettivo dell'assegnazione degli alloggi, si evidenzia che esso non è zero o presumibilmente pari a zero come sostenuto dall'Istante, bensì, in base alla contabilizzazione, pari alla somma degli importi semestrali versati dai soci nel corso degli anni. Anche per questo, in sede di assegnazione definitiva degli alloggi, l'istante agisce come cooperativa edilizia a proprietà divisa, circostanza che gli fa assumere la veste di soggetto passivo IVA.

Fonte: Risp. AE 13 marzo 2024 n. 70