Bonus edilizi: effetti sul mercato e valutazione della convenienza

La mancanza di una proroga per il Superbonus sembra ignorare le difficoltà persistenti legate al blocco delle cessioni e alla gestione dei crediti in sospeso. Questo scenario ha gettato condomini, cittadini e imprese in una situazione incerta, con il rischio concreto di un aumento dei contenziosi tra committenti e appaltatori, le cui conseguenze sono difficili da prevedere.

Panoramica dei bonus edilizi in vigore e la loro convenienza

Con la conclusione della versione per così dire a pieno regime del Superbonus, a partire dal 2024, è possibile immaginare un orientamento diverso da parte dei contribuenti relativamente alla scelta delle agevolazioni di cui usufruire, già in vigore, ma considerate, nel 2023, meno convenienti. Nello specifico faccio riferimento a:

• Sismabonus fino all'85%;
• Ecobonus per lavori pesanti al 70-75%;
• bonus per interventi combinati sismico-energetici fino all'85%;
• bonus per la rimozione delle barriere architettoniche fino al 75%.

Inoltre, combinando efficienza energetica e sicurezza sismica, è possibile ottenere detrazioni fino all'80% o all'85%, a seconda delle classi di rischio sismico migliorate.

Il Sismabonus continuerà a incentivare gli interventi antisismici con una detrazione massima dell'85%. Questo bonus sostiene lavori complessi e, in ragione dell'aumento dei cantieri legati al Superbonus, ha guadagnato spazio, generando una massa considerevole di crediti fiscali.

Per gli immobili unifamiliari situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, il Sismabonus con aliquote del 70% o dell'80% sarà valido fino al 31 dicembre 2024, a fronte della riduzione di una o due classi di rischio sismico. È inoltre in vigore il Sismabonus Acquisti per coloro che acquistano appartamenti all'interno di edifici completamente ristrutturati da imprese, con aliquote previste del 75% o dell'85%.

Questa agevolazione è valida per il consolidamento o l'acquisto di immobili di qualsiasi categoria catastale e spetta anche a contribuenti IVA, professionisti e imprese. Concettualmente simile al Sismabonus, il Sismabonus Acquisti offre agevolazioni fiscali per l'acquisto di case antisismiche.

Le scadenze previste dalla normativa, per il Sismabonus Acquisti, sono identiche a quelle del Sismabonus. Gli interventi per la riduzione del rischio sismico, che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 (miglioramento di una classe) o dell'80 % (miglioramento di due classi), sono effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, nei Comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 1, 2, o 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici. L'acquirente di un'immobile dell'edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari, rispettivamente, al 75 o all'85 % del prezzo di acquisto dell'unità immobiliare, come riportato nell'atto pubblico di compravendita, entro un ammontare massimo di 96.000 euro. La differenza col Sismabonus quindi è che, in questo caso, i beneficiari della detrazione non sono coloro che effettuano lavori per la riduzione del rischio sismico ma che acquistano nuove unità immobiliari.

È doveroso rammentare che la legge di Bilancio per il 2022 ha previsto che, nelle aree colpite dagli eventi sismici, il Superbonus 110% spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.

I contribuenti si sono quindi posti il dubbio se fosse sufficiente che l'immobile su cui realizzare gli interventi si trovasse in uno dei crateri sismici.

L'Agenzia ha escluso questa possibilità e ha spiegato che l'agevolazione maggiorata al 110% fino al 2025 spetta per gli interventi effettuati su edifici residenziali o unità immobiliari a destinazione abitativa per i quali sia stato accertato, mediante scheda AeDES o documento analogo, il nesso causale tra danno dell'immobile ed evento sismico.

Bonus Ristrutturazioni Ordinario

Il Bonus Ristrutturazioni Ordinario è un incentivo che agevola interventi di ristrutturazione edilizia su edifici esistenti. Le detrazioni fiscali per questo tipo di bonus variano a seconda dell'anno in cui vengono effettuati i lavori edili:

• Anno 2023 e 2024: Detrazione fiscale pari al 50% delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione.
• Anno 2025: Detrazione fiscale pari al 36% delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione.

Superbonus 110%

Il Superbonus 110% è un'iniziativa straordinaria che mira a promuovere la riqualificazione energetica e sismica degli edifici italiani. Le detrazioni fiscali per il Superbonus sono molto vantaggiose:

• Fino al 31 dicembre 2023: Detrazione fiscale del 110% per interventi di efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e installazione di impianti fotovoltaici.
• Dal 1° gennaio 2024: Detrazione fiscale ridotta al 70% per interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza sismica.

Sismabonus

• Fino al 31 dicembre 2024: Detrazione fiscale del 70% o dell'80% per interventi che comportano il miglioramento di una o due classi di rischio sismico, rispettivamente.
• Fino al 31 dicembre 2024: Detrazione fiscale del 75% o dell'85% per l'acquisto di unità immobiliari in edifici ricostruiti per ridurre il rischio sismico.

Questi incentivi mirano a promuovere la sicurezza e l'efficienza degli edifici italiani, offrendo vantaggi fiscali a coloro che investono in ristrutturazioni e interventi sismici.

Bonus Energetico + Sismico

• Detrazioni dall'80% all'85% nel 2023 e 2024. Non sono previste detrazioni per il 2025.

Bonus Mobili

• Detrazione del 50% sia per il 2023 che per il 2024, mentre per il 2025 non è previsto nulla.

Di seguito una tabella riassuntiva dei bonus in vigore.

La scelta del bonus edilizio più efficiente secondo le proprie necessità

Scegliere il bonus più adatto dipende dalle specifiche esigenze e circostanze di ciascun caso. Ogni bonus offre vantaggi e requisiti differenti, e comprendere le regole e le procedure burocratiche è essenziale nella pianificazione dei lavori.

È possibile spostarsi da un'incentivazione all'altra differenziando le uscite, ma è importante tenere presente che ogni beneficio fiscale ha il proprio limite massimo stabilito.

La conclusione del Superbonus per le abitazioni singole e le unità autonome all'interno di complessi residenziali, insieme alla contrazione di quello destinato ai condomini, spinge i contribuenti a considerare come facilitare i pagamenti nel 2024 per gli interventi non ancora conclusi.

Secondo la circolare n. 13/E/2023 dell'Agenzia delle Entrate, i contribuenti possono accedere ad altri incentivi come il Sismabonus, Ecobonus e Bonus Casa, indipendentemente dalla data di realizzazione degli interventi, una volta terminato il Superbonus 110%.

Tuttavia, vi sono alcune questioni da considerare:

• per quanto riguarda il Sismabonus, è stato precedentemente affermato che chi ha accesso al Superbonus non può optare per la detrazione ordinaria;
• per l'Ecobonus, la transizione da un bonus all'altro all'interno dello stesso intervento è stata sostenuta con la risposta a interpello 292/2023 dell'Agenzia delle Entrate. È importante tenere presente che ogni spesa non può beneficiare contemporaneamente di più incentivi.

In definitiva, una guida interpretativa potrebbe essere necessaria per indirizzare i proprietari di abitazioni singole e i condomini che optano per altri incentivi dopo la conclusione del Superbonus al 70%, potenzialmente meno onerosi dal punto di vista amministrativo e della gestione documentale con forse più vantaggi in termini di risparmio fiscale.