Ristrutturazione edilizia: chiarimenti sulla detraibilità delle spese

La vicenda

Un contribuente, con il mod. 730/2016 relativo all'anno di imposta 2015, riportava in detrazione dall'imposta lorda Irpef una certa somma per spese di ristrutturazione sostenute dal proprio dante causa (un'impresa di costruzioni), ai sensi di quanto previsto dall'art. 16 bis del TUIR. 

L'immobile acquistato dal contribuente era stato oggetto di “ristrutturazione edilizia”, ex art. 64 L.R. Lombarda n. 12/2005, con recupero del sottotetto preesistente previa realizzazione delle opere necessarie a garantire l'abitabilità dei relativi locali.

In particolare, le falde e la linea di gronda del tetto avevano subito modifiche al fine di assicurare la prescritta altezza media ponderale di metri 2,40 (art. 63 della citata L.R.).

La dichiarazione dei redditi era stata oggetto di controllo formale da parte dell'Agenzia delle Entrate in esito al quale comunicava al contribuente il disconoscimento della detraibilità delle spese di ristrutturazione relative all'immobile acquistato.

Secondo il contribuente la qualificazione, operata dalla citata L.R., del recupero di sottotetto quale “ristrutturazione edilizia” ne legittimava la detraibilità delle spese sostenute per l'intervento edilizio.

Peraltro, non vi era stato un ampliamento della superficie dei locali ma erano state solo modificate le altezze del tetto al mero fine di rispettare la disciplina urbanistico-edilizia in materia di recupero a fini abitativi dei sottotetti.

Secondo l'Ufficio, invece, nell'ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell'edificio preesistente; conseguentemente, nell'ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l'intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione»”.

L'accoglimento del ricorso

Entrambi i giudici, di primo e secondo grado, hanno ritenuto di qualificare e inquadrare la fattispecie concreta in una contestazione relativa all'acquisto di un immobile, totalmente oggetto di recupero edilizio da sottotetto, direttamente da un'impresa costruttrice e dunque con diritto in capo al privato acquirente di fruire della detrazione fiscale, stabilita in misura forfettaria (ai sensi dell'art. 16 bis, comma 3, TUIR e dell'art. 63 L.R. Lombardia n.12/2005) e senza necessità di ulteriore produzione documentale rispetto alle spese effettuate, se non con esclusivo riferimento al titolo abilitativo e all'atto pubblico di acquisto che unitamente contenevano tutti i riferimenti utili ai fini della determinazione della detrazione.

La riprova in atti era rappresentata dal permesso di costruire (e planimetrie correlate), rilasciato alla società, dante causa del contribuente, avente ad oggetto, oltre al recupero di sottotetto a fini abitativi, la formazione di ulteriori 12 unità abitative con annessi pertinenziali.

Tale inquadramento della fattispecie ha consentito ai giudici di superare ogni ulteriore disputa circa la natura costruttiva o meramente conservativa (ristrutturazione) dell'intervento edilizio in questione su cui l'Ufficio aveva basato le sue argomentazioni.

In ogni caso, la Corte lombarda ha osservato come la citata legge regionale abbia previsto una disciplina urbanistica tesa a favorire il recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, da realizzarsi attraverso i vigenti titoli abilitativi anche nei casi in cui l'attività edilizia abbia condotto al mero innalzamento per giungere alle altezze minime previste per l'abitabilità del bene recuperato (secondo la recente sentenza del Consiglio di Stato, sezione 7, n.488/2024 è necessario il permesso di costruire).

La correlazione alla transizione ecologica

L'intervento di risanamento conservativo effettuato da imprese di costruzione che riqualificano nella loro interezza gli immobili preesistenti e che cedono il bene merce entro i termini di legge, soggiace alla disciplina di favore fiscale prevista dall'art. 16-bis, comma 3, TUIR, da combinare con il dettato di cui agli artt. 13-16 del d.l. 63/2013 in tema di miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici.

La detrazione spettante, hanno concluso i giudici, pari al 25% del prezzo di acquisto per la frazione del 50% (a quote costanti e decennali) è connaturata alla legislazione in tema di transizione ecologica la quale favorisce il riutilizzo in senso urbanistico ed ambientale degli immobili già edificati, mitigando il consumo di suolo ed incrementando, per converso, l'efficienza energetica e le caratteristiche costruttive degli edifici esistenti.

Fonte: CGT II Lombardia 2 febbraio 2024 n. 341