Cessione di terreni e realizzazione di edificio: trattamento IVA

Il Comune e l'Istante chiedono di conoscere il corretto trattamento IVA dell'operazione con cui l'Ente trasferisce alla Società la proprietà di alcuni terreni a titolo di parziale corrispettivo della prestazione assunta da quest'ultima con la sottoscrizione della Convenzione.

In particolare, ''La presente Convenzione ha per oggetto l'affidamento in concessione da parte del Concedente Comune Beta al Concessionario l'Istante della progettazione definitiva ed esecutiva dell'Opera, della realizzazione dell'Opera e dell'esecuzione dei lavori ad essa strutturalmente e direttamente collegati, nonché della gestione dell'Opera, intesa quale manutenzione ordinaria della stessa e gestione della porzione di immobile destinato in senso lato a sala ristorativa/ bar/mensa/etc., (...)''. L'articolo 17 della Convenzione disciplina il ''Contributo a carico del Concedente'' che consiste nell'erogazione al Concessionario di diversi contributi a fondo perduto, alcuni dei quali finanziati in natura, rappresentati quest'ultimi da alcuni terreni, valutati inizialmente circa 646 mila euro, che potranno essere trasferiti alla Società solo successivamente all'approvazione del collaudo dell'Opera ed all'entrata in piena funzione della medesima quale scuola primaria comunale.

Nessun dubbio è manifestato dalle Parti in merito al trattamento IVA della parte finanziata in denaro del contributo de quo che ritengono in ogni caso a ''carattere corrispettivo'' e dunque rilevante ai fini IVA, secondo l'aliquota propria dell'operazione.

Al di là del nomen utilizzato nella Convenzione, il contributo cui fa riferimento il citato articolo 17 rappresenta di fatto il corrispettivo che il Comune riconosce alla Società per le obbligazioni da quest'ultima assunte e che, limitatamente alla parte dello stesso finanziata con la cessione dei suddetti terreni, assume i caratteri di una permuta, consistente in una prestazione di servizi contro (vs) una cessione di beni.

Ai fini IVA, la permuta ricorre tutte le volte che la cessione di un bene o la prestazione di un servizio è effettuata da un soggetto a scomputo del corrispettivo monetario dallo stesso dovuto a fronte di una diversa cessione di beni o prestazione di servizi effettuata a suo favore da un altro soggetto. In altri termini, la permuta è connotata dalla natura della controprestazione, rappresentata non dalla corresponsione di un ''prezzo'' in denaro, bensì dalla cessione di un bene o dall'effettuazione di una prestazione.

Inoltre, è noto che ciascuna delle operazioni in cui si articola la permuta è trattata ai fini IVA in modo autonomo, nel senso che ogni prestazione o cessione è soggetta alla propria disciplina e dunque esaminata singolarmente, per quanto riguarda sia l'imponibilità, sia il momento impositivo, la base imponibile e l'aliquota da applicare.

Nel caso di specie e per i profili di stretto interesse della Società, le operazioni da quest'ultima effettuate sono soggette a IVA, secondo l'aliquota propria di ciascuna di esse. Sempre con esclusivo riferimento alle operazioni effettuate dall'Istante, in merito al momento impositivo, trattandosi per quanto è possibile desumere dagli atti allegati di prestazioni di servizi, l'esigibilità dell'imposta si verifica ordinariamente all'atto del pagamento del corrispettivo che, limitatamente alla parte in natura dello stesso, va individuato nella stipula dell'atto notarile. Ciò a meno che la Società non abbia già emesso fattura, anticipando così il momento di effettuazione dell'operazione de quo, in conformità a quanto previsto dall'articolo 6, comma 4, DPR 633/72. In merito alla controprestazione del Concedente si osserva che non è possibile stabilire a priori se sia o meno soggetta a IVA. La relativa disciplina IVA, infatti, dipende in primis dalla veste commerciale o istituzionale con cui il l'Ente agisce nell'ambito dell'operazione qui prospettata, che è oggetto di valutazione nell'istanza di interpello presentata dal Comune Beta.

Fonte: Risp. AE 30 gennaio 2024 n. 26